Doanh số bán nhà đã qua sở hữu tại Mỹ trong tháng 8 giảm 2% xuống 3,98 triệu căn tính theo tốc độ hằng năm, khi người mua tiếp tục chờ lãi suất vay thế chấp hạ nhiệt.

Số liệu do Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ công bố cho thấy thị trường nhà ở Mỹ vẫn thiếu lực đẩy. Doanh số nhà cũ tháng 8 giảm xuống một trong những mức thấp nhất kể từ mùa thu năm 2024, đồng thời là một trong hai lần hiếm hoi doanh số rơi dưới ngưỡng 4 triệu căn trong giai đoạn gần đây.

Bức tranh này xuất hiện dù nguồn cung nhà rao bán đã tăng lên mức cao nhất kể từ cuối năm 2019. Người mua có thêm lựa chọn, nhưng lãi suất vay thế chấp cao và giá nhà vẫn tăng khiến khả năng chi trả bị bóp nghẹt. Đây là nghịch lý đang kéo dài tại thị trường Mỹ: nhiều nhà hơn trên thị trường chưa đủ để kích hoạt giao dịch nếu chi phí vốn vẫn quá đắt.

Lãi suất cao giữ người mua ngoài thị trường

Theo nguồn tin, lãi suất vay thế chấp đang ở mức cao nhất trong hơn một năm. Điều này khiến nhiều người chưa muốn vay mua nhà, đồng thời khiến một số chủ nhà không muốn bán vì họ đang giữ các khoản vay cũ có lãi suất thấp hơn. Khi cả người mua và người bán đều thận trọng, số giao dịch hoàn tất khó tăng mạnh dù nhu cầu nhà ở vẫn tồn tại.

Doanh số giảm 2% xuống 3,98 triệu căn tính theo tốc độ hằng năm cho thấy thị trường chưa tìm được điểm cân bằng mới. Trong thời kỳ đại dịch, giá nhà tại Mỹ từng tăng hai con số mỗi năm; hiện đà tăng đã hạ nhiệt nhưng mặt bằng giá vẫn cao. Người mua vì vậy phải đối diện cùng lúc với giá nhà đắt, lãi vay cao và điều kiện xét duyệt tín dụng chặt chẽ hơn.

Tình thế này từng được phản ánh trong bài người mua nhà trả góp ở Mỹ kẹt trong lãi suất cao. Khi khoản trả hằng tháng tăng quá nhanh, nhiều hộ gia đình có thu nhập ổn định vẫn phải trì hoãn quyết định mua nhà để chờ tín hiệu lãi suất dễ chịu hơn.

Nguồn cung tăng nhưng chưa đủ tạo cú hích

Lượng nhà rao bán tăng 5,9% so với cùng kỳ lên 1,62 triệu căn, mức cao nhất từ tháng 11/2019. Với tốc độ bán hiện tại, lượng tồn kho tương đương 4,9 tháng nguồn cung, cũng là mức cao nhất trong hơn một thập kỷ. Về lý thuyết, tồn kho tăng giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn và làm giảm áp lực cạnh tranh.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa kéo doanh số đi lên vì chi phí vay vẫn là rào cản lớn. Người mua không chỉ nhìn giá niêm yết, mà tính tổng chi phí hằng tháng gồm gốc, lãi, thuế, bảo hiểm và chi phí duy trì nhà. Khi lãi suất cao, cùng một căn nhà có thể trở nên vượt quá khả năng chi trả dù giá không tăng quá mạnh.

Chỉ số khả năng chi trả nhà ở của NAR được cải thiện 3,5% so với năm trước, nhưng vẫn ở mức thấp so với lịch sử. Điều này cho thấy thị trường có một số tín hiệu nới bớt áp lực, song chưa đủ để phục hồi nhu cầu rộng rãi. Người mua lần đầu, nhóm thường nhạy cảm nhất với lãi suất và khoản trả trước, chỉ chiếm 30% tổng giao dịch trong tháng 8.

Các vùng thị trường diễn biến không đồng đều

Tại miền Nam, khu vực có doanh số bán nhà lớn nhất nước Mỹ, doanh số nhà cũ tháng 8 giảm 1,6% xuống 1,84 triệu căn theo tốc độ hằng năm, mức thấp nhất trong một năm. Doanh số tại vùng Trung Tây và Đông Bắc cũng giảm, trong khi miền Tây không thay đổi. Sự phân hóa này cho thấy lực cản không chỉ đến từ một địa phương riêng lẻ.

Giá bán trung vị toàn thị trường tăng 1,6% so với cùng kỳ, lên 429.100 USD, kéo dài chuỗi tăng giá theo năm bắt đầu từ giữa năm 2023. Khi giá vẫn tăng trong bối cảnh doanh số yếu, có thể thấy nguồn cung dù cải thiện vẫn chưa tạo áp lực giảm giá đủ mạnh. Một phần lý do là những chủ nhà có khoản vay lãi thấp chưa muốn bán, làm hạn chế nguồn hàng ở nhóm giá phù hợp.

Đối với các nhà đầu tư theo dõi thị trường quốc tế, dữ liệu Mỹ là lời nhắc về vai trò của chi phí vốn. Bất động sản không chỉ phụ thuộc vào dân số, thu nhập hay nhu cầu ở thật; nó còn rất nhạy với lãi suất. Khi lãi suất cao kéo dài, thanh khoản có thể yếu đi ngay cả khi nền kinh tế chưa rơi vào suy thoái sâu.

Tín hiệu phục hồi phụ thuộc vào chi phí vay

Từ các dữ kiện hiện có, thị trường nhà ở Mỹ cần một cú hích rõ hơn từ lãi suất để giao dịch phục hồi. Nếu lãi vay thế chấp giảm, một phần người mua đang chờ có thể quay lại thị trường, trong khi chủ nhà cũng có thêm động lực chuyển đổi nơi ở. Nhưng nếu lãi suất tiếp tục neo cao, lượng tồn kho tăng có thể chỉ phản ánh sự chậm lại của giao dịch hơn là cơ hội mua rộng rãi.

Với nhóm thuê nhà, thị trường mua bán trầm lắng cũng có thể kéo dài áp lực lên phân khúc thuê. Những hộ chưa mua được nhà tiếp tục ở thuê, trong khi nhóm thu nhập thấp vẫn thiếu lựa chọn phù hợp. Bài nhà thuê giá phải chăng ở Mỹ vẫn thiếu cho nhóm thu nhập cực thấp cho thấy bài toán nhà ở Mỹ không chỉ nằm ở giao dịch mua bán.

Điểm tích cực là nguồn cung tăng có thể giúp thị trường bớt căng nếu lãi suất hạ trong các tháng tới. Khi đó, người mua có thêm lựa chọn, còn bên bán phải điều chỉnh kỳ vọng giá hợp lý hơn.

Doanh số tháng 8 vì vậy là một tín hiệu đáng chú ý: thị trường có nhiều hàng hơn, giá tăng chậm hơn, nhưng người mua vẫn chưa đủ tự tin xuống tiền. Cho đến khi khoản trả hằng tháng giảm về mức dễ chịu hơn, sự phục hồi của thị trường nhà ở Mỹ có thể tiếp tục diễn ra chậm và không đồng đều giữa các vùng.

Nguồn: Dân trí – Bất động sản