Mỹ có khoảng 4 triệu căn nhà thuê giá phải chăng dành cho 11 triệu hộ thu nhập cực thấp, khiến nhóm nghèo nhất vẫn khó tìm nơi ở dù một số đô thị đang ghi nhận nhiều căn hộ trợ giá bị bỏ trống.

Tình trạng thiếu nhà ở cho nhóm thu nhập cực thấp tại Mỹ cho thấy nghịch lý của thị trường thuê: nguồn cung nhà ở giá phải chăng tồn tại, nhưng không nhất thiết phù hợp với những người nghèo nhất. Nhiều căn hộ được trợ giá vẫn bị bỏ trống vì mức thuê, điều kiện xét duyệt hoặc cấu trúc hỗ trợ không khớp với khả năng chi trả của nhóm cần nhà nhất.

Trường hợp Mathew Davis, 49 tuổi, tại Austin là ví dụ cụ thể. Anh sống tại nơi dành cho người vô gia cư và muốn có căn hộ riêng, nhưng ngay cả căn nhà siêu nhỏ giá thuê 450 USD mỗi tháng, không có nước máy và dùng nhà vệ sinh chung, cũng vượt quá khả năng chi trả từ khoản thu nhập ít ỏi nhờ hiến huyết tương.

Khoảng cách lớn giữa nhu cầu và nguồn cung thật sự phù hợp

Theo báo cáo thường niên của Liên minh Nhà ở thu nhập thấp, Mỹ chỉ có khoảng 4 triệu căn nhà cho thuê giá phải chăng dành cho 11 triệu hộ thu nhập cực thấp. Nhóm này có thu nhập hàng năm thấp hơn chuẩn nghèo liên bang, dưới 16.000 USD với hộ một thành viên, hoặc thấp hơn 30% thu nhập trung vị tại khu vực họ sinh sống.

Nhóm thu nhập cực thấp chiếm khoảng 25% số hộ thuê nhà tại Mỹ, gồm người lương thấp, người cao tuổi và người khuyết tật sống bằng thu nhập cố định. Tuy nhiên, số căn dành riêng cho nhóm này chỉ chiếm khoảng 12% tổng lượng nhà ở giá phải chăng được trợ giá trong năm 2024 thông qua chương trình ưu đãi thuế của chính phủ.

Vấn đề nằm ở cấu trúc hỗ trợ. Phần lớn nhà ở trong chương trình ưu đãi thuế được dành cho người có thu nhập tương đương 50% AMI trở lên. Tại Austin, mức này khoảng 47.000 USD một năm, trong khi người thu nhập cực thấp kiếm dưới 28.000 USD. Vì vậy, một căn hộ có nhãn giá phải chăng vẫn có thể nằm ngoài khả năng thanh toán của người nghèo nhất.

Nhiều căn hộ bỏ trống vì tiền thuê vẫn quá cao

Tại Austin, hơn 4.500 căn nhà được thành phố phân loại là giá phải chăng đang bị bỏ trống. Theo hãng dữ liệu bất động sản CoStar, tỷ lệ bỏ trống của nhà ở giá phải chăng tại Austin gần 16%, trong khi mức được coi là lành mạnh khoảng 5%. Đây là nghịch lý lớn khi cùng lúc nhiều người không thể tìm được nơi ở ổn định.

Một số thành phố khác cũng ghi nhận tình trạng tương tự khi tiền thuê của căn hộ trợ giá tiến gần giá thị trường. Tại Portland, hơn 1.700 căn loại này bị bỏ trống, tương đương tỷ lệ 7,5%. Phần lớn số nhà dành cho người có thu nhập bằng 60% AMI, tức khoảng 54.000 USD với hộ một thành viên; giá thuê bị áp trần 1.444 USD một tháng, gần mức trung bình 1.581 USD cho căn một phòng ngủ trên thị trường.

Khi chênh lệch giữa thuê trợ giá và thuê thị trường không đủ lớn, người thuê có thể chọn trả thêm để đổi lấy thủ tục nhanh hơn hoặc vị trí linh hoạt hơn. Jaiden Barbee ở Portland, người có thu nhập khoảng 55% thu nhập trung vị khu vực, cho biết sẵn sàng trả thêm 200 USD để dễ thuê được căn hộ mong muốn thay vì chờ quá trình xét duyệt kéo dài.

Chi phí vận hành khiến doanh nghiệp khó phục vụ nhóm nghèo nhất

Một số hãng bất động sản cho biết nếu không có phiếu hỗ trợ nhà ở của chính phủ, việc cung cấp nhà thuê cho nhóm thu nhập cực thấp không khả thi về mặt kinh tế. True Ground Housing Partners lấy ví dụ tại Washington: giá thuê nhà cho người có thu nhập bằng 60% AMI, gần 70.000 USD một năm, khoảng 1.715 USD mỗi tháng. Sau khi trừ 1.575 USD chi phí thế chấp và vận hành, phần còn lại chỉ 140 USD.

Điều này cho thấy các dự án nhà ở giá phải chăng vẫn chịu áp lực chi phí rất cụ thể, từ vốn vay, vận hành đến bảo trì. Nếu mức thuê phải giảm sâu hơn cho nhóm thu nhập cực thấp, phần thiếu hụt cần được bù bằng trợ cấp lớn hoặc công cụ tài chính khác. Nếu không, chủ đầu tư khó duy trì dự án mà không làm suy giảm chất lượng vận hành.

Thủ tục xác minh thu nhập cũng là rào cản. Người thuê căn hộ giá phải chăng phải nộp nhiều giấy tờ như sao kê ngân hàng, phiếu lương, hóa đơn và giao dịch liên quan. Trong khi đó, thuê căn hộ giá thị trường có thể được phê duyệt rất nhanh. Sự khác biệt này khiến chương trình hỗ trợ trở nên khó tiếp cận với chính nhóm người vốn có cuộc sống tài chính bấp bênh.

Bài học chính sách nằm ở đúng nhóm thụ hưởng

Giới chức Austin đặt mục tiêu xây 20.000 căn trong giai đoạn 2018-2027 dành cho người thu nhập cực thấp, nhưng tài liệu thành phố cho thấy đến năm 2024 mới có 543 căn được xây. Trong khi đó, toàn bộ 15.000 căn dự kiến dành cho nhóm có thu nhập bằng 60-80% AMI đã hoàn thành. Chênh lệch này cho thấy nguồn lực phát triển nhà ở có thể lệch khỏi nhóm khó khăn nhất nếu thiết kế chính sách không đủ sâu.

Với các thị trường khác, câu chuyện Mỹ là lời nhắc rằng khái niệm giá phải chăng cần được đo bằng khả năng chi trả thật của từng nhóm thu nhập, không chỉ bằng mức giá thấp hơn thị trường. Nếu sản phẩm được hỗ trợ nhưng vẫn quá đắt với người cần hỗ trợ, chương trình sẽ tạo ra tỷ lệ bỏ trống cao trong khi khủng hoảng nhà ở vẫn kéo dài.

Ở Việt Nam, bài toán nhà ở xã hội cũng thường xoay quanh việc xác định đúng đối tượng, điều kiện tiếp cận, giá bán hoặc giá thuê và chi phí vận hành dài hạn. Bài nhà ở xã hội phát thải thấp cho thấy chất lượng sống và chi phí sử dụng cần được tính cùng nhau. Với Davis, mong muốn cuối cùng rất giản dị: có một nơi phù hợp để đóng cửa lại và ngủ yên vào ban đêm.

Nguồn: VnExpress – Bất động sản