Hà Nội và TP.HCM tiếp tục công bố thêm các dự án nhà ở thương mại được phép bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, mở thêm nguồn cầu cho thị trường nhưng cũng đặt ra yêu cầu kiểm soát hạn mức và nghĩa vụ báo cáo.

Sở Xây dựng Hà Nội vừa công bố danh sách dự án đầu tư xây dựng không nằm trong hành lang an toàn đối với khu vực cần bảo đảm an ninh, qua đó cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trên địa bàn. Trong danh sách này, Công ty TNHH Phát triển THT được phép bán tối đa 150 căn hộ tại ba tòa tháp thuộc khu đô thị Starlake Tây Hồ Tây.

Tại TP.HCM, danh sách dự án được phép bán nhà cho người nước ngoài cũng tiếp tục mở rộng. Nguồn tin nêu bốn dự án mới gồm cụm chung cư cao tầng tại phường Thảo Điền, Lô 3-11 khu chức năng số 3 trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự án chung cư Phương Việt và khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm. Tính đến tháng 8/2026, TP.HCM có 148 dự án nhà ở thương mại cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu.

Hạn mức sở hữu là lớp kiểm soát đầu tiên

Theo danh sách tại Hà Nội, ba tòa K8B, K8C và K8D ở phường Xuân Đỉnh được xác định không nằm trong hành lang an toàn với khu vực cần bảo đảm an ninh. Tổng số căn hộ tại ba tòa là 502 căn, trong đó K8B có 154 căn, K8C có 154 căn và K8D có 194 căn. Số lượng được phép bán cho người nước ngoài bị giới hạn theo quy định về tỷ lệ sở hữu, nên THT chỉ được bán tối đa 150 căn.

Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư. Quy định này mở cánh cửa cho nhu cầu nhà ở quốc tế, nhưng vẫn giữ giới hạn để kiểm soát tỷ lệ sở hữu trong từng dự án và tránh những rủi ro liên quan an ninh, quản lý cư trú hoặc biến động cục bộ của thị trường.

Với người mua nước ngoài, điều quan trọng không chỉ là dự án có được phép bán hay không, mà còn là còn room sở hữu hay không. Một dự án nằm trong danh sách cho phép nhưng đã hết hạn mức vẫn không thể tiếp tục bán cho nhóm khách này. Vì vậy, thông tin về hạn mức cần được cập nhật minh bạch trong quá trình giao dịch.

Nguồn cầu quốc tế tạo áp lực nâng chuẩn dự án

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định nhóm khách hàng quốc tế thường có năng lực tài chính tốt, tập trung vào phân khúc trung và cao cấp tại khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi. Sự tham gia của nhóm khách này có thể bổ sung nguồn cầu chất lượng, cải thiện thanh khoản cho dự án tốt và hỗ trợ doanh nghiệp tăng dòng tiền.

Tuy nhiên, nguồn cầu quốc tế cũng đi kèm yêu cầu khắt khe hơn về pháp lý, tiêu chuẩn xây dựng, an toàn, quản lý vận hành và dịch vụ hậu mãi. Điều này tạo áp lực tích cực lên chủ đầu tư trong nước. Dự án muốn tiếp cận khách quốc tế cần công bố thông tin rõ ràng, quản trị vận hành chuyên nghiệp và duy trì chất lượng dịch vụ sau bàn giao.

Với người mua trong nước, sự hiện diện của khách quốc tế vừa là tín hiệu về sức hút dự án, vừa là yếu tố cần quan sát trong vận hành cộng đồng cư dân. Một tòa nhà có nhiều nhóm cư dân khác nhau sẽ cần quy chế quản lý rõ ràng hơn về cho thuê, sử dụng tiện ích, bảo trì và thông tin cư trú. Bài cách đánh giá chất lượng xây dựng chung cư là một lớp kiểm tra thực tế khi so sánh các dự án.

Nghĩa vụ báo cáo không thể xem nhẹ

Nguồn tin nhắc đến trường hợp UBND TP.HCM xử phạt Công ty CP Bất động sản Sơn Kim do không thực hiện nghĩa vụ báo cáo về việc bán nhà cho cá nhân, tổ chức nước ngoài tại dự án Gateway Thảo Điền. Doanh nghiệp đã bán 136 căn hộ cho nhóm khách này nhưng không gửi thông tin bằng thư điện tử và văn bản về Sở Xây dựng theo quy định.

Sơn Kim Land sau đó cho biết quyết định xử phạt liên quan đến nghĩa vụ báo cáo, cung cấp thông tin theo thủ tục hành chính, không liên quan đến việc bán vượt hạn mức hoặc giao dịch tại khu vực không được phép bán cho người nước ngoài. Dù vậy, sự việc cho thấy kiểm soát thị trường không dừng ở việc phê duyệt danh sách dự án. Cơ quan quản lý cần dữ liệu giao dịch để theo dõi hạn mức, đối tượng sở hữu và nghĩa vụ báo cáo.

Đối với chủ đầu tư, việc không báo cáo đúng quy định có thể làm giảm niềm tin của khách hàng, nhất là nhóm mua quốc tế vốn quan tâm nhiều đến tính minh bạch. Đối với người mua, hồ sơ giao dịch cần thể hiện rõ dự án đủ điều kiện bán, căn hộ còn trong hạn mức và các nghĩa vụ pháp lý đã được thực hiện.

Mở cửa cần đi cùng minh bạch pháp lý

Nhà ở là một trong những yếu tố quan trọng để người lao động quốc tế lựa chọn gắn bó lâu dài với một thị trường. Khi quy định sở hữu rõ ràng, thủ tục minh bạch và chất lượng sống được cải thiện, bất động sản có thể trở thành lợi thế trong thu hút nhân lực chất lượng cao. Đây là lý do nhiều đô thị lớn quan tâm đến việc mở rộng danh sách dự án phù hợp cho người nước ngoài.

Tuy nhiên, chính sách mở cửa chỉ phát huy hiệu quả nếu đi cùng kiểm soát. Dự án cần được xác định đúng điều kiện an ninh, hạn mức sở hữu cần được cập nhật, giao dịch cần được báo cáo đầy đủ và khách hàng cần được tư vấn rõ về thời hạn, quyền chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê cũng như nghĩa vụ tài chính. Người mua có thể đối chiếu thêm với nguyên tắc kiểm tra dự án đủ điều kiện mở bán trước khi quyết định.

Với thị trường, dòng vốn và nhu cầu nhà ở quốc tế là cơ hội, nhưng không nên được nhìn như giải pháp duy nhất cho thanh khoản. Những dự án hưởng lợi rõ nhất vẫn là dự án có vị trí tốt, pháp lý minh bạch, chất lượng vận hành cao và cộng đồng cư dân ổn định. Việc mở rộng danh sách dự án vì vậy cần đi cùng dữ liệu công khai để cả người mua, chủ đầu tư và cơ quan quản lý cùng kiểm soát rủi ro.

Nguồn: Tiền Phong – Thị trường doanh nghiệp