Nhiều lô đất phân lô từng được mua theo kỳ vọng hạ tầng và sóng đầu tư nay rao giảm 30-50% nhưng vẫn khó tìm người mua. Diễn biến này cho thấy thị trường không chỉ giảm giá, mà đang định giá lại phần rủi ro pháp lý, khả năng sử dụng thực và thanh khoản của từng tài sản.

Tại các khu vực từng nóng lên trong giai đoạn 2020-2022 như Chơn Thành, Hớn Quản, Lộc Ninh, Lâm Hà, Bảo Lâm, Phú Giáo hay Thủ Thừa, nhiều nền đất có nguồn gốc từ đất nông nghiệp được rao bán với mức giảm sâu. Có tài sản từng được đẩy lên hàng tỷ đồng, nay chủ đất chấp nhận hạ giá còn khoảng một nửa nhưng giao dịch vẫn rất hạn chế. Điều đáng chú ý là hiện tượng này không còn nằm ở vài trường hợp cần tiền gấp, mà xuất hiện ở nhiều địa bàn từng dựa nhiều vào tâm lý lướt sóng.

Một nhà đầu tư ở TP.HCM mua lô 100 m2 tại Bảo Lâm với giá 850 triệu đồng năm 2021, sau đó lần lượt rao giảm 20%, rồi 30% nhưng không có khách chốt. Đến khi giá rao còn 500 triệu đồng, tài sản vẫn chưa thoát hàng. Câu chuyện này phản ánh điểm nghẽn lớn của phân khúc: mức giảm nhìn trên giá mua ban đầu chưa chắc đã là giá thị trường mới, nhất là khi giá trước đó được hình thành trong cơn sốt.

Thị trường nhìn lại bản chất pháp lý của tài sản

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu cao cấp Savills TP.HCM, cho rằng cần phân biệt việc tách thửa đất nông nghiệp với việc hình thành một nền nhà ở hợp pháp. Pháp luật có thể cho phép tách thửa nếu đáp ứng điều kiện nhất định, nhưng điều đó không mặc nhiên biến phần đất này thành đất ở, càng không bảo đảm khả năng giao dịch như sản phẩm trong một dự án có pháp lý hoàn chỉnh.

Trong giai đoạn sốt đất, nhiều bảng rao bán xuất hiện ở những vùng thưa dân cư, nơi hạ tầng và nhu cầu ở thực chưa hình thành rõ. Giá tăng mạnh nhờ kỳ vọng đô thị hóa, hạ tầng và tâm lý mua đi bán lại. Khi quản lý chặt hơn, người mua bắt đầu soi kỹ mục đích sử dụng đất, quy hoạch, đường giao thông, khả năng chuyển đổi và điều kiện xây dựng. Những lô đất chỉ được chia nhỏ về mặt hình thức vì vậy bị chiết khấu mạnh, dù người bán đã giảm giá sâu.

Diễn biến này không đồng nghĩa toàn bộ đất nền mất sức hấp dẫn. Các dự án có pháp lý rõ, kết nối tốt, gắn với nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác vẫn có giao dịch và giữ giá tốt hơn. Phần bị thị trường loại bỏ mạnh nhất là sản phẩm phân lô tự phát, xa khu dân cư, thiếu động lực phát triển và khó chứng minh giá trị sử dụng trong ngắn hạn.

Giảm một nửa vẫn có thể chưa về giá thật

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, nhìn nhận nhiều sản phẩm đất nền đang đi đến cuối chu kỳ phân lô tràn lan. Những tài sản từng được quảng bá như cơ hội nghỉ dưỡng hoặc cơ hội ăn theo quy hoạch nhưng thực chất là đất nông nghiệp, đất rừng hoặc khu vực thiếu dân cư đang mất thanh khoản khi bị định danh chặt hơn.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, cũng cho rằng giai đoạn 2015-2022 đã tạo ra mức giá dựa nhiều vào kỳ vọng. Có những lô đất từ ruộng, đồi chè hoặc khu vực không có dân sinh sống được thổi giá gấp đôi, gấp ba chỉ sau vài tháng. Khi tín dụng bị siết và pháp lý được rà lại từ năm 2022, việc giảm 30% hoặc 50% vẫn chưa đủ nếu giá hiện tại vẫn cao hơn giá trị sử dụng thật.

Điều này giải thích vì sao một lô đất từng mua một tỷ đồng, nay rao 500 triệu đồng vẫn có thể bị người mua bỏ qua. Nếu giá trị ban đầu được đẩy lên bởi quảng cáo và kỳ vọng, mức giảm tính theo đỉnh giá không cho biết tài sản đã hợp lý hay chưa. Người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến khả năng ra sổ, khả năng chuyển mục đích, hạ tầng hiện hữu và nhu cầu thật quanh khu đất. Đây cũng là tinh thần được nhắc lại trong bài về giá chung cư và đất nền hạ nhiệt, khi thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc thay vì tăng đồng loạt.

Chính sách siết phân lô làm thay đổi hành vi mua

Ở góc độ chính sách, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết từ năm 2023 hiệp hội đã kiến nghị siết hoạt động phân lô bán nền khi thị trường bắt đầu có dấu hiệu mất kiểm soát. Đề xuất đặt ra yêu cầu các trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự phân lô hoặc liên kết với đầu nậu, doanh nghiệp để bán nền cần giao dịch qua sàn trong những trường hợp nhất định, nhằm bảo vệ người mua và hạn chế đầu cơ.

Khi chính quyền địa phương tăng cảnh báo và quá trình quản lý pháp lý chặt hơn, lợi thế của nhóm tài sản mập mờ giảm nhanh. Người mua không còn chỉ nhìn vào bản đồ quy hoạch treo trên bảng quảng cáo, mà đòi hỏi dữ liệu rõ về loại đất, hạ tầng được đầu tư thật, dân cư hiện hữu và khả năng khai thác sau khi mua. Những câu chuyện như san gạt đồi và tách thửa tại Thanh Hóa cho thấy pháp lý đất đai đang trở thành tiêu chí kiểm tra bắt buộc.

Dòng tiền đang rời khỏi tài sản thiếu khả năng khai thác

Khẩu vị đầu tư thay đổi là điểm quan trọng của chu kỳ hiện nay. Thay vì ưu tiên lướt sóng đất nền, nhiều nhà đầu tư chuyển sang tài sản có thể tạo dòng tiền, như bất động sản cho thuê hoặc sản phẩm gắn với nhu cầu sử dụng thật. Trong bối cảnh lãi vay, thanh khoản và rủi ro pháp lý cùng tác động, một tài sản không tạo dòng tiền sẽ khó thuyết phục người mua nếu chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sau này.

Với người đang nắm đất phân lô, bài toán không còn là giảm bao nhiêu phần trăm so với giá mua, mà là mức giá nào phản ánh đúng giá trị tài sản ở hiện tại. Với người mua mới, việc kiểm tra hồ sơ pháp lý, quy hoạch, hiện trạng hạ tầng và khả năng sử dụng phải đi trước kỳ vọng sinh lời. Khi thị trường tỉnh táo hơn, phần giá từng được tạo bởi tâm lý đám đông sẽ bị bóc tách; chỉ những tài sản có nền tảng thật mới có cơ hội giữ thanh khoản.

Nguồn: CafeF – Thị trường