Sau thời gian tăng nhanh, giá căn hộ chung cư thứ cấp và đất nền bắt đầu ghi nhận nhịp điều chỉnh tại nhiều địa phương. Dữ liệu của Bộ Xây dựng cho thấy thị trường đang chuyển từ trạng thái kỳ vọng giá lên sang giai đoạn thận trọng hơn về thanh khoản và khả năng hấp thụ.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II được Bộ Xây dựng công bố, giá căn hộ chung cư thứ cấp trên phạm vi cả nước đã xuất hiện xu hướng giảm. Tại Hà Nội, giá căn hộ bình quân khoảng 123 triệu đồng mỗi m2, giảm gần 3,9% so với quý trước. Tại TP HCM, giá thứ cấp bình quân khoảng 108 triệu đồng mỗi m2, giảm 3,6%. Đây là những con số đáng chú ý vì hai thị trường lớn từng chứng kiến mặt bằng giá tăng mạnh trong thời gian dài.

Đất nền cũng không nằm ngoài nhịp điều chỉnh. Giá thứ cấp toàn quốc giảm khoảng 2-3% so với quý I, trong khi giá rao bán bình quân giảm khoảng 2,5%, còn 40 triệu đồng mỗi m2. Riêng TP HCM, giá đất nền giảm gần 3%, xuống khoảng 66 triệu đồng mỗi m2; tại nhiều dự án, mức giảm phổ biến 3-6%, nhất là các sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán.

Mặt bằng giá giảm nhưng vẫn neo cao

Nhịp giảm của quý II không đồng nghĩa mặt bằng giá đã trở nên dễ tiếp cận. Bộ Xây dựng ghi nhận một số dự án tại Hà Nội vẫn có giá 80-140 triệu đồng mỗi m2. TP HCM cũng có rổ hàng chào bán tại nội thành dao động 70-120 triệu đồng mỗi m2. Với mức giá này, việc điều chỉnh vài phần trăm chỉ làm thị trường bớt nóng, chưa đủ tạo ra thay đổi lớn về khả năng mua nhà của phần đông hộ gia đình.

Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu như Savills, DKRA và Avison Young cũng cho thấy phân khúc căn hộ chuyển nhượng đã giảm khoảng 5-8% so với giai đoạn đạt đỉnh, còn đất nền giảm 8-10%. Tỷ lệ hấp thụ dự án dưới 30% với căn hộ và khoảng 4-7% với đất nền phản ánh tâm lý thận trọng của người mua. Khi dòng tiền không còn chảy mạnh vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mức giá chào bán buộc phải điều chỉnh để tiệm cận nhu cầu thực hơn.

Điểm đáng chú ý là mức giảm không diễn ra đồng đều. Sản phẩm có pháp lý rõ, vị trí tốt và phục vụ nhu cầu ở thật vẫn có khả năng giữ giá tốt hơn. Ngược lại, sản phẩm giá trị lớn, xa trung tâm, phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng hạ tầng hoặc nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao dễ chịu áp lực chiết khấu. Vì vậy, dữ liệu giảm giá cần được đọc theo từng phân khúc và từng dự án, thay vì coi thị trường đã đảo chiều toàn bộ.

Thanh khoản yếu tạo áp lực lên giá thứ cấp

Theo Bộ Xây dựng, thanh khoản suy giảm, chi phí vốn cao và xu hướng dòng tiền chuyển sang sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực là các nguyên nhân chính khiến giá bất động sản hạ nhiệt. Khi lãi vay và chi phí nắm giữ tài sản tăng, người bán có áp lực tài chính sẽ chấp nhận giảm giá hơn so với giai đoạn thị trường sôi động. Người mua ngược lại có nhiều thời gian so sánh, đàm phán và kiểm tra pháp lý trước khi xuống tiền.

Tỷ lệ hấp thụ thấp ở cả căn hộ và đất nền cho thấy thị trường chưa bước vào pha phục hồi đại trà. Với căn hộ, mức dưới 30% nghĩa là nguồn hàng mở bán hoặc chuyển nhượng chưa gặp lực cầu đủ mạnh. Với đất nền, tỷ lệ 4-7% còn phản ánh tâm lý phòng thủ rõ hơn, bởi đây là phân khúc từng phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá và khả năng sang tay. Khi lợi nhuận kỳ vọng giảm, nhà đầu tư ngắn hạn thường rút khỏi thị trường trước.

Trong bối cảnh này, người mua ở thật có thêm dư địa thương lượng nhưng vẫn cần tính kỹ tổng chi phí. Giá bán giảm không phải yếu tố duy nhất; chi phí vay, phí quản lý, thời gian di chuyển, chất lượng bàn giao và pháp lý vẫn quyết định khả năng sở hữu bền vững. Những người dùng vốn vay có thể tham khảo thêm các nguyên tắc về vay mua chung cư để tránh áp lực trả nợ vượt sức chịu đựng.

Nhu cầu ở thực trở thành điểm tựa quan trọng

Khi thị trường không còn tăng đồng loạt, sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thật thường được chú ý hơn. Người mua nhóm này quan tâm nhiều đến vị trí sinh hoạt, kết nối giao thông, tiện ích, chất lượng xây dựng và khả năng pháp lý hơn là kỳ vọng lướt sóng. Điều đó buộc chủ đầu tư và người bán thứ cấp phải chứng minh giá trị sử dụng thực tế, không chỉ dựa vào câu chuyện tăng giá tương lai.

Tại các đô thị lớn, nhu cầu nhà ở vẫn hiện hữu, nhưng khả năng chi trả là rào cản. Mặt bằng giá nội thành Hà Nội và TP HCM ở mức cao khiến nhiều người mua phải dịch chuyển ra vùng ven hoặc chờ sản phẩm phù hợp hơn. Nếu nguồn cung mới vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp, việc giá thứ cấp điều chỉnh có thể giúp thị trường linh hoạt hơn, nhưng chưa giải quyết tận gốc bài toán nhà ở vừa túi tiền.

Nhịp hạ nhiệt hiện nay vì vậy có thể được xem là giai đoạn tái định giá. Những tài sản được đẩy lên quá nhanh sẽ phải điều chỉnh trước, trong khi tài sản có nhu cầu thật và pháp lý tốt giữ được sức chống chịu. Với nhà đầu tư, đây là thời điểm kiểm tra dòng tiền và thanh khoản; với người mua để ở, đây là lúc ưu tiên sản phẩm phù hợp đời sống hơn là chạy theo tin đồn giá.

Thị trường bước vào pha chọn lọc rõ hơn

Dữ liệu quý II cho thấy chung cư và đất nền đều chịu tác động của thanh khoản, nhưng mức độ và nguyên nhân khác nhau. Chung cư thứ cấp tại đô thị lớn hạ nhiệt sau khi tăng mạnh, còn đất nền chịu áp lực lớn hơn vì tính đầu cơ cao và khả năng khai thác dòng tiền thấp. Bài viết trước về hạ tầng TPHCM và bài toán tái phân bổ giá trị bất động sản cũng cho thấy lợi ích hạ tầng không còn được thị trường định giá đơn giản theo khoảng cách địa lý.

Trong những tháng tới, diễn biến giá sẽ phụ thuộc vào nguồn cung mới, lãi suất, tốc độ tháo gỡ pháp lý và niềm tin của người mua. Nếu thanh khoản cải thiện nhưng nguồn cung phù hợp vẫn thiếu, giá có thể đi ngang hoặc phân hóa. Nếu áp lực bán tiếp tục tăng ở nhóm sản phẩm giá trị lớn, mức giảm có thể kéo dài thêm. Điểm chung là thị trường đang đòi hỏi sự tỉnh táo hơn, cả từ người bán lẫn người mua.

Nguồn: VnExpress – Bất động sản