Kết luận của Thanh tra Chính phủ về khoảng 80 m2 đất tại số 23 Tông Đản làm nổi bật một vấn đề nhạy cảm: khi đất trung tâm Hà Nội có giá trị rất lớn, mỗi mét vuông sai lệch về pháp lý đều có thể kéo theo hệ quả tài sản hàng chục tỷ đồng.

Theo thông tin nguồn, khoảng 80 m2 đất tại số 23 Tông Đản, phường Hoàn Kiếm, Hà Nội, do Bảo tàng Lịch sử quốc gia quản lý bị gia đình con trai một nguyên giám đốc của bảo tàng lấn chiếm. UBND quận Hoàn Kiếm cũ đã cấp giấy chứng nhận cho thửa đất hơn 304 m2, trong đó có phần diện tích bị kết luận lấn chiếm. Hiện ngôi nhà số 23 Tông Đản được xây dựng kiên cố 6 tầng và mang tên Rose Villa.

Sự việc gây chú ý không chỉ vì yếu tố pháp lý liên quan tài sản công, mà còn vì giá trị đất tại khu vực lõi trung tâm Hà Nội rất cao. Bảng giá đất Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2026 quy định giá đất vị trí 1 mặt đường Tông Đản hơn 339,5 triệu đồng mỗi m2. Với diện tích 304,3 m2 đã được cấp giấy chứng nhận, riêng giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá đã lên tới hơn 103,3 tỷ đồng.

80 m2 có thể tương đương hàng chục tỷ đồng

Nếu tính theo cùng đơn giá trong bảng giá đất, khoảng 80 m2 bị kết luận lấn chiếm có giá trị tương đương khoảng 27,2 tỷ đồng. Đây mới là mức theo bảng giá Nhà nước. Trên thị trường, giá rao bán nhà đất phố Tông Đản cao hơn đáng kể, phản ánh giá trị thương mại của vị trí trung tâm, khả năng khai thác kinh doanh và độ khan hiếm của quỹ đất mặt phố Hoàn Kiếm.

Khảo sát tin rao được nguồn dẫn lại cho thấy một căn nhà mặt phố Tông Đản diện tích khoảng 800 m2, mặt tiền 21 m, đang được chào giá 520 tỷ đồng, tương đương khoảng 650 triệu đồng mỗi m2. Một bất động sản 156 m2, mặt tiền 6 m, xây 9 tầng, chia thành 18 phòng ngủ được rao 115 tỷ đồng, tương đương hơn 737 triệu đồng mỗi m2. Một căn 116 m2, mặt tiền 9 m có giá rao 86 tỷ đồng, tương đương khoảng 741 triệu đồng mỗi m2.

Nguồn cũng ghi nhận một tòa văn phòng diện tích 163 m2, mặt tiền 6,4 m, được rao 133 tỷ đồng, tương đương khoảng 816 triệu đồng mỗi m2; một khách sạn mặt phố Tông Đản diện tích 588 m2 rao 588 tỷ đồng, tương đương khoảng 1 tỷ đồng mỗi m2. Nếu lấy khoảng 650-800 triệu đồng mỗi m2 làm tham chiếu, giá trị thị trường của thửa đất hơn 304 m2 tại số 23 Tông Đản có thể lớn hơn rất nhiều so với bảng giá.

Chênh lệch giá làm rủi ro pháp lý trở nên đắt đỏ

Ở các tuyến phố trung tâm, khoảng cách giữa bảng giá đất và giá giao dịch hoặc giá rao bán thường rất lớn. Khi một thửa đất có lịch sử quản lý phức tạp, liên quan tài sản công hoặc ranh giới chưa rõ, phần chênh lệch này khiến tranh chấp pháp lý trở nên đắt đỏ hơn. Không chỉ chủ sử dụng hiện tại chịu rủi ro; bên mua, bên nhận thế chấp hoặc đối tác khai thác kinh doanh cũng có thể bị ảnh hưởng nếu hồ sơ bị rà soát lại.

Trường hợp số 23 Tông Đản vì vậy không đơn thuần là câu chuyện giá nhà đất đắt đỏ. Nó đặt ra yêu cầu kiểm tra nguồn gốc đất, quá trình cấp giấy chứng nhận, ranh giới sử dụng và trách nhiệm quản lý tài sản công. Với bất động sản có giá trị hàng trăm tỷ đồng, việc chỉ nhìn vào vị trí hoặc dòng tiền khai thác là chưa đủ. Pháp lý mới là lớp kiểm tra đầu tiên, đặc biệt ở các khu vực lõi đô thị có lịch sử sử dụng đất dài và nhiều lần chuyển đổi.

Nhìn từ thị trường nhà đất trung tâm Hà Nội

Giá rao bán ở phố Tông Đản phản ánh đặc điểm của nhà đất trung tâm: nguồn cung rất ít, diện tích lớn càng hiếm, mặt tiền rộng có thể phục vụ văn phòng, khách sạn, nhà hàng hoặc hoạt động thương mại. Vì vậy, cùng một diện tích, giá trị tài sản ở khu vực này vượt xa nhiều khu dân cư thông thường. Nhưng chính vì giá trị cao, thông tin pháp lý càng phải minh bạch và có thể kiểm chứng.

Người mua nhà đất giá trị lớn thường quan tâm vị trí, mặt tiền, dòng tiền cho thuê và khả năng tăng giá. Tuy nhiên, sự việc tại Tông Đản cho thấy một câu hỏi khác quan trọng không kém: tài sản có sạch về nguồn gốc và phạm vi quyền sử dụng hay không. Nếu một phần diện tích bị kết luận lấn chiếm, việc định giá không thể chỉ nhân diện tích theo đơn giá thị trường, bởi phần diện tích đó có thể phát sinh nghĩa vụ thu hồi, điều chỉnh hoặc xử lý theo kết luận thanh tra.

Bài học này cũng gần với các câu chuyện về đấu giá và xác lập giá đất ở đô thị. Khi đọc các thông tin như TPHCM đấu giá 24 khu đất gần 105 ha, có thể thấy yếu tố pháp lý, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính luôn đi cùng giá trị thương mại. Với bất động sản trung tâm, các yếu tố đó càng khó tách rời.

Pháp lý là phần không thể bỏ qua trong định giá

Từ một khoảng diện tích 80 m2, câu chuyện mở rộng thành bài toán quản trị đất đai tại khu vực có giá trị cao. Nếu tính theo bảng giá, con số đã là hơn 27 tỷ đồng; nếu tính theo giá rao bán, giá trị có thể cao hơn nhiều lần. Điều này cho thấy mỗi kết luận về ranh giới, nguồn gốc hoặc quyền quản lý đất đều có tác động tài chính cụ thể, không phải vấn đề thủ tục thuần túy.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, sự việc là lời nhắc phải kiểm tra hồ sơ trước khi quan tâm đến lợi suất. Giấy chứng nhận, sơ đồ thửa đất, hiện trạng xây dựng, lịch sử quản lý và khả năng bị thanh tra hoặc khiếu nại đều cần được xem xét. Những kiến thức pháp lý cơ bản, chẳng hạn thủ tục sang tên sổ hồng, chỉ là bước đầu; với nhà đất giá trị lớn, việc thẩm tra chuyên sâu gần như là điều kiện bắt buộc.

Về phía cơ quan quản lý, các kết luận liên quan đất công cần được xử lý đến cùng để bảo đảm kỷ cương và tạo niềm tin cho thị trường. Khi ranh giới sử dụng đất, trách nhiệm cấp giấy và giá trị tài sản được làm rõ, thị trường có thêm cơ sở phân biệt giữa tài sản có pháp lý sạch và tài sản tiềm ẩn tranh chấp. Điều đó quan trọng hơn những con số rao bán rất cao, bởi giá trị thật của bất động sản trung tâm phải đi cùng quyền sở hữu và quyền khai thác hợp pháp.

Nguồn: Tiền Phong – Thị trường doanh nghiệp