Blog Admin Một số doanh nghiệp bất động sản tiếp tục ghi nhận tình trạng chậm thanh toán gốc và lãi trái phiếu, trong khi nghĩa vụ đáo hạn của toàn ngành dồn mạnh về cuối năm 2026. Áp lực không chỉ nằm ở từng lô trái phiếu riêng lẻ, mà còn phản ánh bài toán dòng tiền khi thị trường giao dịch chậm và tín dụng bị kiểm soát.
Công ty CP Bông Sen đã gửi văn bản tới Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội về tình hình chậm thanh toán lãi, gốc trái phiếu. Tại ngày 30/6, doanh nghiệp còn dư nợ gốc 4.800 tỷ đồng đối với lô BSECH2126003, phát hành ngày 15/10/2021 với lãi suất 15,75% mỗi năm. Trong kỳ báo cáo từ ngày 1/1 đến 30/6, Bông Sen có nghĩa vụ thanh toán hơn 3.009 tỷ đồng tiền lãi nhưng toàn bộ khoản này chưa được thanh toán.
Doanh nghiệp cho biết nguyên nhân chậm thanh toán là tài khoản đang bị phong tỏa. Đây không phải lần đầu Bông Sen vi phạm nghĩa vụ với lô trái phiếu này. Theo báo cáo thực hiện cam kết với người sở hữu trái phiếu, công ty đã tuân thủ các kỳ thanh toán lãi 1, 2 và 3 trong năm 2022, nhưng vi phạm kỳ 4 và 5 cũng do tài khoản thanh toán bị phong tỏa.
Lô trái phiếu gắn với dự án 152 Trần Phú
Lô BSECH2126003 được phát hành nhằm đầu tư phát triển dự án Cao ốc Văn phòng, Trung tâm Thương mại dịch vụ và Căn hộ tại 152 Trần Phú, phường Chợ Quán, TP.HCM, với quy mô gần 31.000 m2. Tài sản bảo đảm của lô trái phiếu gồm phần vốn góp tương đương 30% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Bất động sản Trí Đức, có giá trị 180 tỷ đồng, thuộc sở hữu của bà Trần Thị Phơ.
Ngoài ra, tài sản bảo đảm còn có hơn 63 triệu cổ phần Daeha, tổng mệnh giá hơn 634 tỷ đồng, tương đương 69,9% vốn điều lệ Công ty CP Daeha, thuộc sở hữu của Công ty CP Đầu tư Hợp Thành 1 khi đủ điều kiện thế chấp. Hồ sơ còn nêu các bất động sản, động sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai thuộc sở hữu của Bông Sen hoặc bên thứ ba, cùng các tài sản bổ sung, thay thế theo từng thời điểm.
Việc một lô trái phiếu có tài sản bảo đảm nhưng vẫn chậm thanh toán cho thấy rủi ro của thị trường trái phiếu không chỉ nằm ở giá trị tài sản cầm cố. Khả năng chuyển hóa tài sản thành tiền, tình trạng pháp lý của tài sản, tài khoản thanh toán và dòng tiền vận hành của doanh nghiệp đều ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi trái chủ.
Nhiều doanh nghiệp cùng chậm nghĩa vụ
Không chỉ Bông Sen, Công ty TNHH N.V.T.Đ. cũng chưa thanh toán hơn 1.056 tỷ đồng gốc đến hạn đối với lô trái phiếu NTDC H2227001 trị giá 2.300 tỷ đồng. Tổng nghĩa vụ phải trả, gồm gốc và các khoản liên quan, là 2.021 tỷ đồng nhưng số tiền thanh toán đúng hạn ghi nhận bằng 0. Doanh nghiệp nêu lý do chưa thu xếp được nguồn tiền.
Công ty CP H.T.L cũng chậm thanh toán gốc, lãi đối với hai lô trái phiếu H79CH2123015 trị giá 800 tỷ đồng và H79CH2223001 trị giá hơn 984 tỷ đồng. Theo kế hoạch, hai lô này thanh toán vào tháng 3 và tháng 6/2023. Đến ngày 21/8/2026, doanh nghiệp mới thanh toán hơn 116 tỷ đồng cho mã H79CH2123015 và hơn 247 tỷ đồng cho mã H79CH2223001; số tiền chậm thanh toán còn lại hơn 1.420 tỷ đồng.
Lý do được doanh nghiệp nêu là tín dụng bị siết chặt, thị trường giao dịch bất động sản không thuận lợi và dòng tiền chủ đầu tư mất cân đối. Đây là chuỗi nguyên nhân quen thuộc của giai đoạn hiện nay: sản phẩm bán chậm làm doanh thu về chậm, trong khi nghĩa vụ tài chính từ trái phiếu, lãi vay và chi phí triển khai dự án vẫn đến hạn.
Áp lực đáo hạn tập trung vào nửa cuối năm
- Bông Sen còn dư nợ gốc 4.800 tỷ đồng ở lô BSECH2126003.
- Nhóm phi ngân hàng có khoảng 98.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong 6 tháng cuối 2026.
- Ngành bất động sản chiếm hơn 62%, tương đương 61.200 tỷ đồng nghĩa vụ thanh toán.
Theo dữ liệu FiinTrade, trong quý III/2026, tổng nghĩa vụ thanh toán trái phiếu dự kiến khoảng 75.100 tỷ đồng, giảm hơn 8% so với quý trước và giảm gần 19% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nghĩa vụ gốc của nhóm phi ngân hàng được dự báo tăng trở lại vào cuối năm. Riêng 6 tháng cuối 2026, nhóm này có khoảng 98.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn, tăng gần 28% so với 6 tháng đầu năm và tăng hơn 20% so với cùng kỳ năm trước.
Trong số đó, bất động sản chiếm hơn 62%, tương đương 61.200 tỷ đồng. Áp lực tập trung vào tháng 12/2026, khi có khoảng 23.700 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Các con số này nối tiếp bức tranh từng được phân tích trong bài áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản dồn về cuối năm 2026, cho thấy rủi ro thanh toán chưa khép lại dù một số kỳ hạn ngắn đã được xử lý.
Dòng tiền là điểm kiểm tra quan trọng hơn quy mô tài sản
Với nhà đầu tư trái phiếu và thị trường bất động sản, vấn đề quan trọng là doanh nghiệp có tạo được dòng tiền đủ đều để trả nợ hay không. Tài sản bảo đảm có thể lớn trên hồ sơ, nhưng nếu thị trường thanh khoản yếu, việc xử lý tài sản không dễ. Trường hợp Đại Quang Minh dự kiến phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu cho thấy các lô mới vẫn cần cấu trúc bảo đảm, bảo lãnh và kế hoạch sử dụng vốn rõ ràng để thuyết phục thị trường.
Trong chu kỳ mới, khả năng tái tài trợ sẽ phân hóa mạnh. Doanh nghiệp có dự án pháp lý rõ, hàng hóa phù hợp nhu cầu thật và bảng cân đối lành mạnh có thể tiếp cận vốn thuận lợi hơn. Ngược lại, những đơn vị phụ thuộc vào bán hàng nhanh, dùng đòn bẩy cao hoặc sở hữu tài sản khó chuyển nhượng sẽ phải đối mặt với áp lực lớn khi nghĩa vụ đáo hạn đến gần.
Việc chậm thanh toán của một số doanh nghiệp vì vậy là tín hiệu cần theo dõi ở cấp độ hệ thống. Khi nghĩa vụ trái phiếu địa ốc dồn về cuối năm, thị trường sẽ nhìn nhiều hơn vào tiến độ dự án, dòng tiền thực, khả năng đàm phán với trái chủ và mức độ minh bạch trong công bố thông tin. Đây là những yếu tố quyết định niềm tin của nhà đầu tư trong giai đoạn sàng lọc tiếp theo.
Nguồn: Tiền Phong – Thị trường doanh nghiệp
