Áp lực đáo hạn trái phiếu đang đè nặng lên các doanh nghiệp bất động sản dịp cuối năm 2026: hàng nghìn tỷ đồng đến hạn nhưng nhiều chủ đầu tư đành xin khất nợ khi dòng tiền chưa kịp phục hồi, trong khi riêng nhóm bất động sản phải trả khoảng 79.000 tỷ đồng từ tháng 8 đến tháng 12, tăng gần 42% so với cùng kỳ năm 2025.

Theo công bố gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), tại ngày 30/6, Công ty cổ phần Bông Sen còn dư nợ gốc 4.800 tỷ đồng đối với lô trái phiếu BSECH2126003. Lô trái phiếu này được phát hành ngày 15/10/2021 với lãi suất 15,75%/năm. Trong kỳ báo cáo từ ngày 1/1 đến 30/6, Bông Sen có nghĩa vụ thanh toán hơn 3.009 tỷ đồng tiền lãi nhưng toàn bộ khoản này chưa được thanh toán, nguyên nhân được doanh nghiệp đưa ra là tài khoản công ty đang bị phong tỏa.

Bông Sen vi phạm nghĩa vụ thanh toán từ năm 2022

Đây không phải lần đầu Bông Sen vi phạm nghĩa vụ thanh toán đối với lô trái phiếu này. Theo báo cáo về tình hình thực hiện các cam kết với người sở hữu trái phiếu, doanh nghiệp đã tuân thủ các kỳ thanh toán lãi 1, 2 và 3 trong năm 2022, nhưng vi phạm kỳ thanh toán lãi 4 và 5 do tài khoản thanh toán bị phong tỏa trong bối cảnh liên quan tới vụ án Vạn Thịnh Phát. Việc một doanh nghiệp phải kéo dài tình trạng chậm trả nhiều kỳ liên tiếp cho thấy mức độ khó khăn về dòng tiền không chỉ là tạm thời.

Tương tự, Công ty TNHH No Va Thảo Điền cũng chưa thanh toán được hơn 1.056 tỷ đồng gốc đến hạn đối với lô trái phiếu NTDC H2227001 trị giá 2.300 tỷ đồng. Tổng nghĩa vụ phải trả, gồm gốc và các khoản liên quan, là 2.021 tỷ đồng nhưng số tiền thanh toán đúng hạn ghi nhận bằng 0, với lý do công ty chưa thu xếp được nguồn tiền.

Hưng Thịnh Land chậm trả hơn 1.420 tỷ đồng

Một trường hợp liên tục chậm trả nợ trái phiếu là Công ty cổ phần Hưng Thịnh Land. Theo kế hoạch, hai lô trái phiếu H79CH2123015 trị giá 800 tỷ đồng và H79CH2223001 trị giá hơn 984 tỷ đồng phải tất toán lần lượt vào tháng 3 và tháng 6/2023. Tuy nhiên, đến ngày 21/8, công ty mới trả được lần lượt hơn 116 tỷ đồng và hơn 247 tỷ đồng. Số dư chậm trả cộng dồn hiện còn hơn 1.420 tỷ đồng, gồm 683,7 tỷ đồng và 736,9 tỷ đồng cho từng lô.

Hưng Thịnh Land cho biết nguyên nhân chậm trả là tín dụng bị siết, thị trường bất động sản kém thuận lợi và dòng tiền chủ đầu tư mất cân đối. Diễn biến này phản ánh thực trạng chung: khi kênh tín dụng ngân hàng hạn chế, các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào trái phiếu để duy trì dòng tiền sẽ rơi vào vòng xoáy khó khăn kép – vừa không huy động được nguồn vốn mới, vừa không đủ tiền trả nợ cũ đến hạn.

Điểm rơi áp lực đáo hạn lớn nhất vào tháng 12

Những khoản nợ chưa thanh toán nói trên diễn ra trong bối cảnh áp lực đáo hạn trái phiếu tiếp tục tăng. Theo dữ liệu từ VIS Rating, khoảng 235.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong 12 tháng tới. Đáng chú ý, áp lực trả nợ được dự báo gia tăng rõ rệt trong những tháng cuối năm 2026, với tháng 12 là điểm rơi lớn nhất của áp lực đáo hạn, trong đó nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể.

Tính cả khối ngân hàng và phi ngân hàng, tổng dòng tiền trái phiếu doanh nghiệp dự kiến phải thanh toán từ tháng 8 đến tháng 12 lên gần 175.000 tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Riêng các doanh nghiệp bất động sản phải trả khoảng 79.000 tỷ đồng, tăng gần 42% so với cùng kỳ năm 2025 – mức tăng cao hơn hẳn so với mặt bằng chung của thị trường trái phiếu.

Nợ gia hạn tái tích tụ trở lại

Áp lực không chỉ đến từ lượng trái phiếu đến hạn theo kế hoạch mà còn từ các lô có vấn đề, đáo hạn năm 2024 đã được gia hạn tối đa 2 năm theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP và sẽ đến hạn trở lại trong năm 2026. Việc gia hạn đã hỗ trợ doanh nghiệp kéo giãn nghĩa vụ nợ và có thêm thời gian chuẩn bị nguồn vốn, tuy nhiên do nghĩa vụ thanh toán chủ yếu được dịch chuyển sang các kỳ sau thay vì xử lý dứt điểm, áp lực đáo hạn có xu hướng tái tích tụ trong những năm tiếp theo.

Bất động sản tiếp tục là nhóm chịu áp lực lớn nhất khi khả năng xử lý nợ của các doanh nghiệp phân hóa mạnh. Nhiều doanh nghiệp tài chính yếu phải tiếp tục sử dụng các biện pháp hỗ trợ như đàm phán gia hạn, hoán đổi tài sản hoặc phát hành mới với lãi suất cao hơn do tín dụng bị siết chặt. Những giải pháp này giúp kéo dài thời gian nhưng đồng thời làm tăng chi phí tài chính, khiến bài toán cân đối dòng tiền của doanh nghiệp ngày càng khó khăn hơn.

Thanh khoản chưa phục hồi, tồn kho vẫn cao

Áp lực trả nợ diễn ra trong bối cảnh thanh khoản bất động sản chưa phục hồi rõ rệt. Theo Bộ Xây dựng, quý II/2026 có hơn 100.000 giao dịch thành công nhưng tồn kho vẫn khoảng 39.000 căn. Nguồn cung tăng với 62 dự án khởi công và 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, song tỷ lệ hấp thụ thấp, tiếp tục gây sức ép lên dòng tiền doanh nghiệp.

Giá căn hộ bình quân cũng giảm so với quý I/2026, còn khoảng 123 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và 108 triệu đồng/m2 tại TP.HCM. Nhà liền kề, biệt thự tại một số khu vực cũng giảm giá do giao dịch chậm. Đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đánh giá thị trường đang trong giai đoạn điều chỉnh và có xu hướng cân bằng sau chu kỳ tăng nóng, khi nhu cầu đầu tư chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Nhìn về phía trước, sự phục hồi của thị trường được dự báo diễn ra có chọn lọc, phụ thuộc vào việc cải thiện điều kiện tín dụng và thanh khoản. Với các doanh nghiệp bất động sản, việc vượt qua giai đoạn áp lực đáo hạn cuối năm đòi hỏi không chỉ nguồn tiền tạm thời mà còn là tái cấu trúc nợ, đẩy nhanh bán hàng và khôi phục dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Đây sẽ là bài kiểm tra năng lực tài chính và quản trị của từng chủ đầu tư trong giai đoạn còn nhiều biến động này.

Nguồn: Dân trí – Bất động sản