Thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2026 được dự báo phục hồi theo hướng chọn lọc, trong bối cảnh nguồn cung tăng nhưng thanh khoản, chi phí vốn và tâm lý thận trọng vẫn là những yếu tố chi phối.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services cho thấy trong tháng 7, miền Bắc có khoảng 4.200 sản phẩm mới với tỷ lệ hấp thụ khoảng 40%. Miền Nam ghi nhận khoảng 3.900 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 58,6%.

Theo Bộ Xây dựng, quý II có khoảng 59.000 căn đủ điều kiện mở bán trên cả nước, tăng 23,6% so với quý trước và 70,1% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, số giao dịch thành công chỉ hơn 100.000, tương đương 71,5% quý trước; giá thứ cấp ở căn hộ, biệt thự và đất nền nhìn chung giảm nhẹ.

Lãi suất tiếp tục ảnh hưởng sức mua

Mặt bằng lãi vay bất động sản phổ biến 12-14% một năm, trong khi lãi suất thả nổi ở một số nơi lên 15-16%. Chi phí vốn cao hạn chế khả năng tiếp cận tín dụng và khiến nhà đầu tư chú trọng hơn đến dòng tiền thực tế.

Thay vì kỳ vọng tăng giá nhanh, người mua có xu hướng ưu tiên sản phẩm có thể khai thác, cho thuê hoặc sử dụng ngay. Việc hiểu rõ cơ chế lãi suất thả nổi cũng trở nên quan trọng khi thời gian nắm giữ tài sản kéo dài.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định người mua đang đặt an toàn tài chính, pháp lý rõ ràng và giá trị sử dụng thực lên trước việc dùng đòn bẩy lớn. Dự án có vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và hạ tầng đồng bộ sẽ thuận lợi hơn trong thu hút dòng tiền.

Ba kịch bản cho những tháng cuối năm

Trong kịch bản thách thức, nguồn cung có thể tăng 15-20%, tỷ lệ hấp thụ dưới 20%, giá giảm nhẹ và lãi suất thả nổi duy trì 13-15%.

Kịch bản kỳ vọng được đánh giá có xác suất cao nhất: nguồn cung tăng 20-30%, lãi suất thả nổi khoảng 11-13%, giá đi ngang hoặc tăng nhẹ và tỷ lệ hấp thụ đạt 25-40%. Thị trường khi đó phục hồi ổn định, tập trung vào sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Kịch bản lý tưởng giả định lãi suất thả nổi giảm còn 9-11%, nguồn cung tăng 30-40% và giá bán tăng 5-10%. Tuy nhiên, DXS-FERI cho rằng khả năng xảy ra kịch bản này thấp hơn.

Nguồn: Tiền Phong – Thị trường doanh nghiệp