Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 26/8, quy định mức phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng với nhiều vi phạm trong kinh doanh bất động sản, từ bán sản phẩm chưa đủ điều kiện đến chuyển nhượng dự án sai quy định.

Khung xử phạt mới cho thấy hoạt động kinh doanh bất động sản đang được siết ở nhiều khâu: đưa nhà ở, công trình xây dựng vào kinh doanh; bán sản phẩm hình thành trong tương lai; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng; chuyển nhượng dự án; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua và cung cấp thông tin thị trường.

Điểm đáng chú ý là nhiều hành vi cùng nằm trong khung phạt cao nhất 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Ngoài phạt tiền, chủ đầu tư hoặc tổ chức vi phạm còn có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 3 đến 6 tháng và phải hoàn trả khoản tiền đã thu không đúng quy định kèm lợi tức phát sinh.

Bán nhà, công trình chưa đủ điều kiện có thể bị phạt 1 tỷ đồng

Theo Điều 67 của Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi đưa nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Đây là nhóm vi phạm liên quan trực tiếp đến tính pháp lý của sản phẩm trước khi bán hoặc cho thuê.

Đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Điều 68 cũng áp dụng mức phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng nếu chủ đầu tư đưa tài sản vào kinh doanh khi chưa đáp ứng đủ điều kiện. Nhóm sản phẩm hình thành trong tương lai thường liên quan đến tiến độ xây dựng, bảo lãnh, hồ sơ pháp lý và khả năng bàn giao, nên việc siết điều kiện có tác động trực tiếp tới người mua.

Với người mua nhà, các mức phạt này nhắc lại một nguyên tắc cơ bản: không nên chỉ dựa vào thông tin quảng cáo hoặc cam kết miệng. Hồ sơ pháp lý, điều kiện mở bán và bảo lãnh cần được kiểm tra trước khi xuống tiền. Nội dung này có liên hệ trực tiếp với bài điều kiện mở bán dự án và bài bảo lãnh ngân hàng dự án.

Chuyển nhượng đất hạ tầng và dự án sai quy định bị siết mạnh

Trong hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, Điều 69 quy định mức phạt 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở khi chưa đáp ứng đủ điều kiện. Mức phạt này cũng áp dụng với trường hợp chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức không đáp ứng điều kiện theo quy định.

Đối với chuyển nhượng dự án bất động sản, Điều 70 quy định phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án trong trường hợp dự án chưa đáp ứng điều kiện, nguyên tắc theo quy định. Mức phạt cũng áp dụng nếu việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng hình thức, phạm vi kinh doanh.

Nhóm quy định này nhằm kiểm soát các giao dịch có tác động lớn đến thị trường. Chuyển nhượng dự án hoặc quyền sử dụng đất trong dự án nếu không đủ điều kiện có thể khiến người mua sau cùng chịu rủi ro về pháp lý, tiến độ và quyền sở hữu. Vì vậy, mức phạt cao có vai trò tạo áp lực để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ trước khi đưa sản phẩm hoặc dự án vào giao dịch.

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán cũng nằm trong nhóm phạt nặng

Điều 71 của nghị định quy định phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không bảo đảm điều kiện theo quy định. Đây là điểm đáng chú ý vì chuyển nhượng hợp đồng thường xuất hiện ở thị trường căn hộ hình thành trong tương lai, khi sản phẩm chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Bên chuyển nhượng trong trường hợp vi phạm còn phải hoàn trả cho bên nhận chuyển nhượng toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định, kèm khoản lợi tức phát sinh. Cách xử lý này cho thấy chế tài không chỉ phạt hành chính, mà còn buộc khắc phục hậu quả đối với khoản tiền đã nhận từ giao dịch sai điều kiện.

Với người mua thứ cấp, rủi ro nằm ở việc hợp đồng có được phép chuyển nhượng hay không, chủ đầu tư đã xác nhận đủ điều kiện chưa, nghĩa vụ tài chính đã hoàn tất chưa và thông tin về căn hộ có khớp với hồ sơ gốc hay không. Nếu bỏ qua các bước này, giao dịch có thể bị vướng ngay cả khi hai bên đã thỏa thuận xong giá bán.

Thông tin thị trường sai lệch và sàn giao dịch cũng bị xử phạt

Không chỉ giao dịch bất động sản, tổ chức cung cấp thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản không chính xác cũng có thể chịu mức phạt cao. Theo Điều 76, tổ chức không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác, không đầy đủ số liệu theo quy định có thể bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Ngoài phạt tiền, tổ chức vi phạm còn có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 3 đến 6 tháng.

Nghị định 339 cũng nâng mức phạt đối với hành vi đưa bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh lên sàn giao dịch bất động sản. Theo Điều 72, hành vi này bị phạt từ 400 triệu đồng đến 600 triệu đồng, cao hơn đáng kể so với mức 200 triệu đồng đến 250 triệu đồng tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Việc tăng khung phạt cho thấy sàn giao dịch không thể chỉ đóng vai trò trung gian thụ động.

Tác động lớn nhất của nghị định mới là tạo thêm áp lực minh bạch cho toàn bộ chuỗi giao dịch. Chủ đầu tư, bên chuyển nhượng, sàn giao dịch và tổ chức cung cấp dữ liệu đều có trách nhiệm với thông tin đưa ra thị trường. Người mua có thể tham khảo thêm bài bao lâu có sổ hồng chung cư để hiểu vì sao hồ sơ pháp lý ban đầu ảnh hưởng dài đến quyền sở hữu sau này.

Nguồn: Dân trí – Bất động sản