TPHCM đang tiến thêm một bước trong đề xuất xây dựng Luật Đô thị đặc biệt, một hành lang pháp lý được kỳ vọng tạo nền tảng dài hạn để thành phố chủ động hơn về quy hoạch, đầu tư, quản trị đô thị và huy động nguồn lực.

Thông tin được Chủ tịch Quốc hội nêu tại buổi tiếp xúc cử tri ngày 4/5. Theo nội dung nguồn, đề xuất xây dựng Luật Đô thị đặc biệt cho TPHCM đã được đưa ra trong các cuộc làm việc với lãnh đạo cấp cao và nhận được sự đồng thuận về mặt chủ trương. Từ nay đến kỳ họp thứ hai Quốc hội khóa XVI, TPHCM sẽ tiếp tục làm việc với các cơ quan Trung ương để hoàn thiện đề án, hướng tới trình Quốc hội xem xét.

Nếu được thông qua, đạo luật này có thể trở thành bước ngoặt thể chế đối với đô thị lớn nhất cả nước. Khác với các cơ chế thí điểm có thời hạn, một luật riêng tạo ra nền tảng ổn định hơn, giúp thành phố xử lý những vấn đề có tính lâu dài như mô hình quản trị siêu đô thị, phân cấp, đầu tư hạ tầng, đất đai và tổ chức không gian phát triển.

Từ cơ chế thí điểm đến nền tảng pháp lý dài hạn

Trong nhiều năm qua, TPHCM đã được trao một số cơ chế đặc thù, trong đó có Nghị quyết 98. Các cơ chế này tạo thêm dư địa cho thành phố xử lý một số vấn đề cấp bách, nhưng nguồn tin cho thấy đô thị vẫn đối mặt không ít điểm nghẽn pháp lý. Hàng loạt dự án chậm triển khai, vướng mắc đất đai, quy hoạch treo kéo dài và thủ tục đầu tư phức tạp khiến thành phố khó khai thác hết tiềm năng.

Luật Đô thị đặc biệt vì vậy được kỳ vọng không chỉ là tập hợp ưu đãi mới, mà là một cách thiết kế khung vận hành phù hợp với đặc thù của TPHCM. Theo Chủ tịch Quốc hội, mô hình này có thể vận hành theo tinh thần tương tự Luật Thủ đô sửa đổi, nhưng được thiết kế riêng cho đặc thù của một siêu đô thị hơn 10 triệu dân và là trung tâm kinh tế lớn nhất Việt Nam.

Điểm khác biệt quan trọng nằm ở tính ổn định. Một cơ chế thí điểm giúp thử nghiệm chính sách, nhưng thường phải gia hạn, tổng kết hoặc điều chỉnh sau từng giai đoạn. Một đạo luật riêng, nếu được xây dựng đủ chặt, có thể tạo niềm tin dài hơn cho nhà đầu tư, cơ quan quản lý và người dân khi tham gia các dự án phát triển đô thị.

Các điểm nghẽn nghìn tỷ cần một cơ chế mạnh hơn

Nguồn tin nhấn mạnh TPHCM đang cần tháo gỡ nhiều điểm nghẽn về pháp lý, trong đó có những dự án chậm triển khai, vướng đất đai, quy hoạch treo và thủ tục đầu tư. Đây đều là những vấn đề có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, bởi một dự án bị kẹt thủ tục không chỉ làm chậm nguồn cung nhà ở, mà còn làm chậm hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và dòng vốn liên quan.

Với một đô thị quy mô lớn, chi phí của sự chậm trễ không chỉ nằm ở giá trị từng dự án. Khi quy hoạch treo kéo dài, người dân trong khu vực khó sửa chữa, chuyển nhượng hoặc ổn định kế hoạch sống. Khi thủ tục đầu tư phức tạp, doanh nghiệp mất nhiều thời gian chuẩn bị, còn thị trường thiếu sản phẩm phù hợp. Khi phân cấp chưa đủ rõ, mỗi quyết định lớn lại cần nhiều tầng xem xét, khiến tiến độ bị kéo dài.

Chủ tịch Quốc hội cho rằng nếu có Luật Đô thị đặc biệt, TPHCM sẽ có điều kiện tốt hơn để tháo gỡ khó khăn, phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, đồng thời bảo đảm quốc phòng – an ninh và xây dựng hệ thống chính trị vững mạnh. Như vậy, phạm vi của đạo luật không dừng ở thị trường bất động sản, nhưng bất động sản và hạ tầng chắc chắn là nhóm lĩnh vực chịu tác động rõ.

Tác động tới quy hoạch và thị trường bất động sản

Đối với thị trường địa ốc, điều thị trường chờ đợi nhất là khả năng rút ngắn khoảng cách giữa định hướng quy hoạch và triển khai thực tế. Khi thành phố có quyền chủ động hơn, các dự án hạ tầng, chỉnh trang đô thị, tái phát triển khu đất và phát triển nhà ở có thể được xử lý theo quy trình phù hợp hơn với đặc thù dân số, áp lực giao thông và nhu cầu nhà ở của TPHCM.

Tuy nhiên, luật riêng không tự động giải quyết mọi vướng mắc nếu thiếu quy trình thực thi minh bạch. Nguồn lực đất đai, ngân sách, đầu tư công và đầu tư tư nhân cần được đặt trong một cơ chế rõ ràng: quyền hạn của thành phố đến đâu, trách nhiệm giải trình thế nào, tiêu chí lựa chọn dự án ra sao và người dân bị ảnh hưởng được bảo vệ quyền lợi bằng cách nào. Chính những chi tiết này sẽ quyết định đạo luật có trở thành công cụ phát triển thực chất hay chỉ là kỳ vọng chính sách.

Trước đó, các câu chuyện về hạ tầng TPHCM tái phân bổ giá trị bất động sản cho thấy mỗi thay đổi về kết nối, pháp lý và định hướng phát triển đều có thể tác động đến cách thị trường định giá tài sản. Một luật riêng, nếu mở được điểm nghẽn, sẽ làm thay đổi không chỉ tiến độ dự án mà cả kỳ vọng dài hạn của người mua và nhà đầu tư.

Phép thử cho mô hình quản trị siêu đô thị

Nguồn tin cũng nhìn nhận việc xây dựng Luật Đô thị đặc biệt cho TPHCM là phép thử quan trọng cho mô hình quản trị siêu đô thị tại Việt Nam. Nếu thành công, mô hình này có thể trở thành khuôn mẫu để áp dụng cho các đô thị lớn trong tương lai. Điều này phù hợp với thực tế rằng các đô thị lớn thường có tốc độ phát triển, mật độ dân cư và mức độ phức tạp cao hơn khung quản lý chung.

TPHCM không chỉ cần thêm quyền, mà cần một cơ chế đủ rõ để sử dụng quyền đó hiệu quả. Thành phố có dân số lớn, vai trò kinh tế quan trọng và nhiều bài toán chồng lấn giữa giao thông, nhà ở, môi trường, đầu tư và an sinh. Một đạo luật riêng phải giúp các nhóm việc này được xử lý liên thông hơn, thay vì mỗi lĩnh vực đi theo một nhịp riêng.

Giai đoạn từ nay đến kỳ họp thứ hai Quốc hội khóa XVI sẽ là thời gian quan trọng để TPHCM hoàn thiện đề án. Thị trường sẽ theo dõi không chỉ việc đề xuất có được đưa ra Quốc hội hay không, mà còn theo dõi nội dung cụ thể của các cơ chế về phân cấp, quy hoạch, đầu tư và huy động nguồn lực. Đây mới là phần quyết định khả năng gỡ điểm nghẽn nghìn tỷ mà thành phố đang kỳ vọng.

Nguồn: CafeF – Thị trường