Lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã vượt 10%/năm trong tháng 8, trong khi lãi suất sau thời gian ưu đãi có thể lên 13-16%/năm, khiến người mua nhà phải tính lại bài toán dòng tiền dài hạn.

Sau giai đoạn duy trì ở mức thấp, mặt bằng lãi vay mua nhà có dấu hiệu tăng trở lại. Mức cố định 12 tháng trên 10%/năm xuất hiện nhiều hơn, làm chi phí vay cao hơn đáng kể so với đầu năm, nhất là với những khách hàng sử dụng tỷ lệ vay lớn để mua nhà tại các đô thị lớn.

Lãi ưu đãi trên 10% không còn là cá biệt

Theo thống kê của DKRA Consulting, lãi suất vay mua nhà cố định trong 12-24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến quanh 10,9%/năm trong tháng 8. Một số ngân hàng áp dụng mức cao hơn đáng kể, như VPBank khoảng 13,2% cho kỳ hạn cố định 12 tháng, MSB và ACB quanh 11%, VIB khoảng 11,1% cho 12 tháng và 12% cho 24 tháng.

Ở chiều ngược lại, số ngân hàng còn duy trì lãi suất cố định 12 tháng dưới 10% ngày càng ít. HDBank ở mức khoảng 9,8%, VietBank 9,5% và Woori Bank 9,3%/năm. Khoảng chênh giữa nhóm dưới 10% và nhóm trên 11-13% cho thấy người vay cần so sánh kỹ từng gói vay, thay vì chỉ nhìn vào thông điệp ưu đãi chung.

Diễn biến trong tháng 8 khác rõ so với quý II. Khảo sát của VARS-IRE tại 10 ngân hàng thời điểm đó cho thấy người mua vẫn có thể tiếp cận các gói vay ưu đãi 12 tháng với lãi suất khoảng 8,5-9,2%/năm. Dữ liệu từ Dat Xanh Services cũng ghi nhận lãi suất ưu đãi bình quân 12 tháng tại 8 ngân hàng trong quý III đã tăng khoảng 0,6 điểm % so với quý II và gần 1 điểm % so với đầu năm.

Các nhóm ngân hàng cùng điều chỉnh

Trong nhóm ngân hàng quốc doanh, Agribank là trường hợp có mức tăng đáng chú ý khi lãi suất cố định năm đầu được nâng từ 8,2% trong quý II lên 9,5%/năm. Vietcombank tăng nhẹ từ 9,8% lên 9,9%, BIDV duy trì quanh 10,8%, còn VietinBank hiện ở mức 10% sau khi từng lên 10,5% hồi tháng 5.

Ở nhóm tư nhân, Sacombank, TPBank và SeABank đang áp dụng mức lãi suất ưu đãi cho các khoản vay cố định 12-18 tháng khoảng 11-13%/năm. Các ngân hàng nước ngoài cũng điều chỉnh đáng kể: Standard Chartered tăng lãi suất ưu đãi từ 7,5% lên 9,8%/năm, Hong Leong Bank từ 8,9% lên 10,5%, trong khi Shinhan Bank đưa lãi suất cố định 12 tháng lên khoảng 10%.

Những con số này cho thấy xu hướng tăng không chỉ tập trung ở một nhóm ngân hàng riêng lẻ. Khi lãi suất ưu đãi đã nhích lên ở cả ngân hàng quốc doanh, tư nhân và nước ngoài, người vay phải tính tới khả năng mặt bằng chi phí vốn cao hơn sẽ phản ánh vào chi phí khoản vay mua nhà trong thời gian tới.

Lãi suất sau ưu đãi mới là áp lực dài hạn

Mức lãi suất quảng bá trong năm đầu chưa phản ánh đầy đủ chi phí của khoản vay. Sau khi hết thời gian cố định, phần lớn khoản vay mua nhà sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi. Theo khảo sát của VARS-IRE, lãi suất thả nổi hiện có thể lên 13-16%/năm tùy ngân hàng và khoản vay. Dữ liệu Dat Xanh Services cũng ghi nhận mặt bằng lãi vay mua nhà trong nửa đầu năm phổ biến 12-14%/năm, một số khoản lên tới 16%.

Nguyên nhân quan trọng nằm ở chi phí vốn của ngân hàng. Sau thời gian dài duy trì lãi suất huy động thấp, các nhà băng phải cạnh tranh mạnh hơn để thu hút tiền gửi, trong khi tín dụng tăng nhanh khiến nhu cầu nguồn vốn lớn hơn. Đến ngày 29/7, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt khoảng 20,15 triệu tỷ đồng, tăng 8,38% so với cuối năm 2025, theo Ngân hàng Nhà nước.

Trong khi đó, tăng trưởng huy động vốn vẫn chậm hơn đáng kể, khiến quy mô vốn huy động thấp hơn dư nợ tín dụng hơn 2 triệu tỷ đồng. SSI Research trong báo cáo chiến lược tháng 8 cũng lưu ý chi phí vốn cao sẽ bắt đầu tác động rõ hơn đến hoạt động kinh doanh của các ngân hàng trong nửa cuối năm.

Khoản vay 2,1 tỷ đồng có thể tăng gần 5,8 triệu đồng mỗi tháng

Áp lực lãi suất trở nên rõ hơn khi đặt vào một khoản vay cụ thể. Với căn hộ giá 3 tỷ đồng, người mua vay 70%, tương đương 2,1 tỷ đồng trong 20 năm. Nếu trả góp đều cả gốc và lãi, số tiền phải trả khoảng 20,3 triệu đồng mỗi tháng ở mức lãi suất 10%/năm.

Khi lãi suất tăng lên 13% và 14%/năm, khoản thanh toán hàng tháng lần lượt lên khoảng 24,6 triệu đồng và 26,1 triệu đồng. Như vậy, với cùng khoản vay, lãi suất tăng từ 10% lên 14% khiến số tiền trả hàng tháng cao hơn gần 5,8 triệu đồng. Đây là mức chênh đáng kể với người mua phải duy trì dòng tiền ổn định trong nhiều năm.

Mặt bằng giá bất động sản tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, nên biến động vài điểm phần trăm của lãi suất có thể làm thay đổi đáng kể khả năng chi trả. Với khách hàng vay tỷ lệ lớn, khoản trả hàng tháng không chỉ phụ thuộc vào giá căn nhà, mà còn phụ thuộc vào thời gian cố định lãi suất, biên độ sau ưu đãi và cách tính lãi trong suốt thời hạn vay.

Ưu đãi riêng vẫn có nhưng đi kèm điều kiện

Trong khi mặt bằng lãi suất thương mại tăng, một số ngân hàng vẫn triển khai chương trình cho vay với mức ưu đãi riêng cho từng nhóm khách hàng hoặc dự án. Sau cuộc làm việc ngày 13/8 giữa Thủ tướng với Ngân hàng Nhà nước và hệ thống các tổ chức tín dụng, hơn 10 ngân hàng đã công bố chương trình giảm lãi suất cho vay, trong đó một số chương trình có mức giảm tối đa 2,5 điểm %/năm.

Vietcombank cũng triển khai gói tín dụng 20.000 tỷ đồng cho khách hàng mua nhà tại các dự án bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận. Lãi suất được ưu đãi giảm đến 1 điểm %/năm so với mức cho vay bất động sản thông thường, thời hạn vay tối đa 35 năm và hạn mức có thể lên tới 100% giá trị căn nhà.

Tuy nhiên, các mức ưu đãi này thường đi kèm điều kiện riêng về dự án, thời gian áp dụng hoặc đối tượng vay. Với khoản vay dài hạn, người mua cần nhìn xa hơn năm đầu ưu đãi, vì mức lãi suất sau ưu đãi và cách tính lãi mới là yếu tố ảnh hưởng lớn đến tổng chi phí phải trả trong toàn bộ thời hạn vay.

Nguồn: Tiền Phong – Thị trường doanh nghiệp