Kế hoạch sử dụng đất năm 2023 của quận Thanh Xuân ghi nhận 16 dự án có nhu cầu sử dụng đất, trong đó có 4 dự án bất động sản đáng chú ý quanh khu vực Nguyễn Xiển – Nguyễn Trãi. Đây cũng là nút giao có mật độ giao thông cao và thường xuyên ùn tắc.

Thông tin về các dự án quanh Nguyễn Xiển – Nguyễn Trãi đặt ra bài toán quen thuộc của đô thị nội đô: quỹ đất hiếm, nhu cầu phát triển cao tầng lớn, nhưng năng lực hạ tầng hiện hữu đã chịu áp lực. Khi các dự án mới đi vào triển khai và vận hành, câu hỏi không chỉ là quy mô căn hộ hay chiều cao công trình, mà là cách khu vực hấp thụ thêm dân cư, xe cộ và dịch vụ.

Theo nguồn tin, UBND TP Hà Nội đã phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm 2023 quận Thanh Xuân. Trong năm đó, quận có 16 dự án cần sử dụng gần 15 ha đất. Bốn dự án bất động sản trong danh sách nằm gần các trục giao thông vốn đông đúc, khiến tác động hạ tầng trở thành điểm cần theo dõi.

Phùng Khoang và Hạ Đình đều có lịch sử kéo dài

Dự án đầu tiên được nhắc đến là khu đô thị mới Phùng Khoang tại phường Nhân Chính, do liên danh Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội, tức Handico, làm chủ đầu tư. Quy mô sử dụng đất của dự án gần 0,6 ha. Nguồn tin cho biết dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 từ năm 2007 và từng có thời gian khởi công quý IV/2008, hoàn thành quý IV/2013.

Tuy nhiên, dự án sau đó vẫn trong tình trạng án binh bất động và được điều chỉnh chủ trương đầu tư vào tháng 8/2022, dự kiến hoàn thành quý IV/2024. Những mốc thời gian này cho thấy dự án nội đô có thể kéo dài qua nhiều giai đoạn pháp lý, điều chỉnh và triển khai. Với người mua hoặc nhà đầu tư, lịch sử tiến độ là dữ kiện không thể bỏ qua.

Dự án khu đô thị mới Hạ Đình nằm cuối ngõ 214 Nguyễn Xiển, phường Hạ Đình, do CTCP Xây dựng Lắp máy Điện nước Hà Nội làm chủ đầu tư, có quy mô 1,2 ha. Dự án này được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2007 và điều chỉnh chủ trương đầu tư vào tháng 6/2022, dự kiến hoàn thành quý III/2024. Hai trường hợp này cùng phản ánh độ phức tạp của quỹ đất đô thị đã tồn tại lâu năm.

Ô đất A12 có công trình cao tới 48 tầng

Dự án thứ ba là công trình thuộc ô đất A12 – Nguyễn Xiển tại phường Kim Giang, do liên danh CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Hào Nam và liên danh làm chủ đầu tư. Quy mô sử dụng đất là 1,5 ha. Dự án được quyết định đầu tư trong giai đoạn 2017-2018 và nằm trên trục Nguyễn Xiển, tức đường Vành đai 3.

Theo giới thiệu trong nguồn, dự án A12 gồm nhà ở biệt thự thấp tầng, nhà ở cao tầng, văn phòng, khách sạn và trung tâm thương mại. Các công trình cao từ 3 đến 48 tầng, hệ số sử dụng đất trung bình 9 lần, số tầng hầm 3-5 tầng. Với mật độ chức năng lớn như vậy, tác động giao thông không chỉ phát sinh từ cư dân mà còn từ văn phòng, thương mại và dịch vụ.

Dự án thứ tư là Trung tâm thương mại, văn phòng làm việc và nhà ở để bán tại phường Hạ Đình do CTCP Động Lực làm chủ đầu tư, quy mô 0,32 ha. Dự án còn có tên thương mại Động Lực Tower tại 130 Hạ Đình, tổng diện tích khu đất 2.329 m2, hạng mục chính là tòa nhà 24 tầng với 156 căn hộ và hệ số sử dụng đất 10,4 lần.

Cao tầng nội đô cần đi cùng năng lực giao thông

Khu vực Nguyễn Xiển – Nguyễn Trãi vốn là nút giao có mật độ giao thông cao, thường xuyên quá tải và ùn tắc. Khi thêm các dự án cao tầng, số chuyến đi phát sinh trong giờ cao điểm có thể tăng mạnh nếu không có phương án tổ chức giao thông, bãi đỗ, lối ra vào và kết nối phương tiện công cộng phù hợp.

Đối với người mua nhà, vị trí gần trục lớn là lợi thế nhưng cũng có mặt trái. Gần đường vành đai hoặc nút giao giúp di chuyển thuận tiện hơn khi hạ tầng thông suốt, nhưng nếu tuyến thường xuyên ùn tắc, thời gian thực tế có thể dài hơn khoảng cách trên bản đồ. Vì vậy, cần khảo sát giờ cao điểm, lối rẽ và mật độ công trình quanh dự án.

Khu vực này cũng gần các dự án lớn đã được thị trường biết đến, trong đó có Masteri Cao Xà Lá và Hanoi Seasons Garden trên trục Nguyễn Trãi. Sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn càng khiến bài toán hạ tầng, không gian công cộng và khả năng tiếp cận trở nên quan trọng.

Pháp lý và tiến độ là lớp kiểm tra đầu tiên

Các dự án được nhắc trong kế hoạch sử dụng đất không đồng nghĩa tất cả đã sẵn sàng mở bán hoặc bàn giao. Người quan tâm cần phân biệt giữa việc có trong kế hoạch, được chấp thuận chủ trương, có giấy phép xây dựng, nghiệm thu hạ tầng, nghiệm thu phần móng và đủ điều kiện kinh doanh. Mỗi mốc pháp lý có ý nghĩa khác nhau.

Với những dự án từng kéo dài qua nhiều năm, điều cần hỏi là hồ sơ hiện tại đã được điều chỉnh đến đâu, mốc hoàn thành mới có căn cứ nào và chủ đầu tư có năng lực triển khai tiếp hay không. Nếu chỉ nhìn phối cảnh hoặc vị trí nội đô, người mua dễ bỏ qua rủi ro chậm tiến độ, thay đổi quy hoạch hoặc vướng thủ tục. Đặc biệt tại khu vực đã quá tải giao thông, thời điểm dự án vận hành cần được đặt cạnh tiến độ cải thiện hạ tầng xung quanh.

Bài điều kiện mở bán dự án là khung kiểm tra phù hợp trong bối cảnh này. Với khu vực Nguyễn Xiển – Nguyễn Trãi, giá trị vị trí cần đi cùng hồ sơ pháp lý rõ, tiến độ thực tế và phương án hạ tầng đủ sức đáp ứng mật độ mới. Những dữ kiện như diện tích đất, số tầng, tầng hầm và hệ số sử dụng đất cần được đọc cùng hiện trạng giao thông tại chỗ.

Nguồn: CafeF – Tin tức dự án