Blog Admin Lãi suất vay mua nhà phổ biến 12-14% và chi phí huy động trái phiếu ở mức cao đang khiến doanh nghiệp bất động sản phải gánh áp lực kép: vẫn cần vốn để duy trì dự án nhưng hàng bán ra chậm hơn.
Báo cáo của S&I Ratings cho thấy quý II ghi nhận chênh lệch giữa lãi suất cho vay và huy động khoảng 7,2 điểm phần trăm. Lãi suất ưu đãi tại 6 trong 8 ngân hàng được khảo sát đã tăng lên 7,9-9,5% một năm, còn lãi suất cho vay thương mại và mua nhà phổ biến quanh 12-14%.
Với chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng, chi phí vay vốn ngân hàng hiện vượt 12% một năm. Trong một ngành cần nhiều năm để hoàn tất thủ tục, xây dựng, bán hàng và thu hồi vốn, mặt bằng lãi suất này làm chi phí tài chính phình lên đúng lúc sức mua của người dân không tăng tương ứng.
Doanh nghiệp vẫn phải tăng vay dù vốn đắt
Áp lực vốn thể hiện rõ ở kênh trái phiếu. Trong quý II, doanh nghiệp bất động sản phát hành 102.400 tỷ đồng trái phiếu, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm gần 44% tổng giá trị phát hành toàn thị trường. Lãi suất phát hành bình quân lên tới 11,4% một năm, trong đó một số đợt ở mức 12,5-13,5%.
Dù chi phí huy động cao, doanh nghiệp vẫn phải tăng vay để duy trì dự án. Đến cuối quý II, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước, tương đương tăng thêm 60.897 tỷ đồng. Con số này phản ánh nhu cầu vốn chưa giảm, ngay cả khi điều kiện huy động không thuận lợi.
Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cũng cho thấy dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 6 đã vượt 2,5 triệu tỷ đồng, tăng 12,7% so với quý I. Dòng vốn ngân hàng vẫn chảy mạnh vào các tập đoàn lớn có dư nợ trên 500 tỷ đồng, nhưng rủi ro tăng lên khi nợ xấu mảng kinh doanh bất động sản tăng 15,5%.
- Lãi suất vay mua nhà phổ biến quanh 12-14% một năm.
- Quý II, doanh nghiệp bất động sản phát hành 102.400 tỷ đồng trái phiếu.
- Dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp niêm yết đạt 360.240 tỷ đồng cuối quý II.
Người mua chậm vay, hàng hóa khó hấp thụ
Trong khi doanh nghiệp tăng vay để giữ nhịp dự án, dòng vốn ở phía người mua lại không tăng tương ứng. Tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản tăng khoảng 21% từ đầu năm, nhưng dư nợ cho vay cá nhân mua nhà tại một số ngân hàng lớn tăng chậm, đứng yên hoặc giảm. Điều này tạo ra độ lệch giữa nguồn cung đang cần bán và sức mua thực tế.
Lãi suất vay mua nhà 12-14% khiến chi phí sử dụng đòn bẩy tăng đáng kể, nhất là với người phải vay tỷ trọng lớn trong giá trị căn nhà. Khi khoản trả hằng tháng trở nên nặng hơn, nhiều khách hàng có xu hướng trì hoãn giao dịch, chuyển sang tài sản có giá trị thấp hơn hoặc chờ chính sách thanh toán tốt hơn từ chủ đầu tư.
Sự lệch pha này tạo áp lực lên thanh khoản. Chủ đầu tư có thể đưa hàng ra thị trường để tạo dòng tiền, nhưng nếu người mua khó vay hoặc không đủ tự tin về thu nhập, lượng sản phẩm hấp thụ sẽ chậm lại. Đây là vòng xoáy bất lợi: bán chậm làm dòng tiền về chậm, trong khi lãi vay ngân hàng và trái phiếu vẫn đến hạn đều đặn.
Nguồn cung mới tăng nhưng rủi ro đáo hạn chưa giảm
Theo CBRE, gần 10.000 căn hộ dự kiến được mở bán trong năm nay, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong bối cảnh sức hấp thụ yếu, chủ đầu tư vẫn phải đưa sản phẩm ra thị trường để tạo dòng tiền, đồng thời duy trì vốn cho dự án và chuẩn bị cho các khoản nợ đến hạn.
S&I Ratings dự báo giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn năm 2027 khoảng 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với năm nay. Nếu thanh khoản thị trường chưa cải thiện, áp lực đáo hạn sẽ buộc doanh nghiệp phải xoay vòng vốn với chi phí cao, bán hàng quyết liệt hơn hoặc cơ cấu lại danh mục dự án.
Tình huống này có điểm tương đồng với áp lực từng được nhìn thấy trong bài nợ trái phiếu bất động sản và áp lực cuối năm. Khi chi phí vốn cao, doanh nghiệp không chỉ cần bán được hàng mà còn phải kiểm soát thời điểm thu tiền, tiến độ bàn giao và cam kết với trái chủ.
Dòng tiền trở thành ưu tiên thay vì mở rộng bằng mọi giá
Trong bối cảnh này, chuyên gia cho rằng chủ đầu tư cần ưu tiên cải thiện dòng tiền thay vì mở rộng nguồn cung bằng mọi giá. Các dự án có thể sớm bàn giao, sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực và chính sách thanh toán linh hoạt sẽ có cơ hội tốt hơn so với những dự án phụ thuộc nặng vào kỳ vọng tăng giá.
Doanh nghiệp cũng cần đa dạng nguồn vốn để giảm phụ thuộc vào các khoản vay lãi suất hai chữ số. Tuy nhiên, đa dạng vốn không đồng nghĩa phát hành bằng mọi giá; nếu lãi suất trái phiếu quá cao, chi phí tài chính tương lai vẫn có thể bào mòn lợi nhuận. Bài toán phù hợp hơn là cân bằng giữa tiến độ dự án, lượng hàng có thể bán thật và khả năng trả nợ.
Với người mua nhà, mặt bằng lãi suất cao khiến quyết định vay cần thận trọng hơn. Giá bán, ưu đãi thanh toán, hỗ trợ lãi suất và thời điểm bàn giao phải được đặt cạnh dòng tiền gia đình trong nhiều năm, thay vì chỉ nhìn vào chính sách ưu đãi ban đầu. Đây cũng là lý do yếu tố kết nối, tiện ích và giá trị sử dụng thật của nơi ở ngày càng quan trọng, như phân tích trong bài giá trị nơi ở cần tính cả chi phí di chuyển.
Từ các dữ kiện hiện tại, áp lực của doanh nghiệp bất động sản chưa nằm riêng ở việc thiếu vốn, mà ở chất lượng dòng tiền. Khi vốn đắt, hàng bán chậm và trái phiếu đáo hạn tăng, thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn giữa những chủ đầu tư có sản phẩm phù hợp nhu cầu thật và những doanh nghiệp phải duy trì dự án bằng nợ vay chi phí cao. Câu chuyện đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp địa ốc vì vậy tiếp tục là chỉ báo cần theo dõi trong các quý tới.
Nguồn: VnExpress – Bất động sản
