Một ngân hàng thông báo kế hoạch thu giữ các tài sản bảo đảm liên quan đến khoản cấp tín dụng của Công ty cổ phần Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân. Danh mục tài sản gồm một dự án tại Thạnh Mỹ Lợi và 26 nền đất ở nhiều khu dân cư tại TP.HCM.

Động thái thu giữ tài sản bảo đảm cho thấy áp lực xử lý nợ trong lĩnh vực bất động sản vẫn hiện hữu, nhất là với các khoản vay có tài sản thế chấp là dự án hoặc nền đất. Theo thông báo được nguồn tin nêu, việc thu giữ nhằm xử lý và thu hồi nợ theo quy định pháp luật cũng như các thỏa thuận đã ký giữa các bên.

Tài sản bảo đảm dự kiến bị thu giữ gồm dự án Khu nhà ở biệt thự và chung cư tại phường Thạnh Mỹ Lợi cùng 26 nền đất thuộc một số dự án trên địa bàn TP.HCM. Các nền đất nằm tại Khu dân cư Phú Lợi, dự án Saigonres tại phường 7, quận 8 cũ, nay thuộc phường Chánh Hưng, và Khu dân cư Phú Hữu tại phường Phú Hữu, quận 9 cũ, nay thuộc phường Long Trường.

Tài sản bảo đảm trải trên nhiều khu vực

Danh mục tài sản được nhắc đến không chỉ là một dự án đơn lẻ, mà còn bao gồm nhiều nền đất ở các khu dân cư khác nhau. Điều này cho thấy tài sản bảo đảm trong các khoản tín dụng bất động sản có thể được cấu trúc bằng nhiều loại tài sản, nhiều vị trí và nhiều hồ sơ pháp lý. Khi phát sinh xử lý nợ, quá trình thu giữ vì vậy thường phức tạp hơn một tài sản độc lập.

Dự án Khu nhà ở biệt thự và chung cư tại phường Thạnh Mỹ Lợi là nhóm tài sản lớn trong thông báo. Bên cạnh đó, 26 nền đất tại Khu dân cư Phú Lợi, dự án Saigonres và Khu dân cư Phú Hữu cho thấy phạm vi bảo đảm liên quan nhiều khu vực của TP.HCM. Mỗi nền đất có thể cần kiểm tra hiện trạng quản lý, hồ sơ pháp lý và bên đang sử dụng hoặc nắm giữ.

Theo đại diện ngân hàng, quyết định thu giữ được đưa ra sau một thời gian dài phối hợp làm việc và hỗ trợ doanh nghiệp tái cấu trúc hoạt động, xử lý nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, doanh nghiệp và các bên liên quan vẫn chưa thực hiện đầy đủ cam kết, nghĩa vụ theo thỏa thuận tín dụng và hợp đồng bảo đảm.

Thu giữ là bước trong quy trình xử lý nợ

Trước khi thu giữ, ngân hàng đã gửi thông báo yêu cầu bên vay, bên bảo đảm và các bên đang quản lý tài sản phối hợp bàn giao tài sản, hồ sơ pháp lý liên quan. Mục tiêu là phục vụ quá trình xử lý và thu hồi nợ. Khi thời hạn yêu cầu đã hết nhưng nghĩa vụ liên quan vẫn chưa được thực hiện đầy đủ, ngân hàng cho biết sẽ tiến hành biện pháp thu giữ theo hợp đồng và quy định pháp luật.

Trong tín dụng bất động sản, tài sản bảo đảm là lớp bảo vệ quan trọng cho khoản vay, nhưng việc xử lý không đơn giản như chuyển nhượng một tài sản thông thường. Ngân hàng cần xác định quyền thu giữ, tình trạng pháp lý, người đang quản lý tài sản, hồ sơ bàn giao và phương thức xử lý sau thu giữ. Nếu có tranh chấp hoặc tài sản liên quan nhiều chủ thể, thời gian thu hồi có thể kéo dài.

Thông tin này cũng là lời nhắc với người mua khi giao dịch tài sản thuộc dự án hoặc nền đất: tình trạng thế chấp, giải chấp và nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư cần được kiểm tra cụ thể. Bài bảo lãnh ngân hàng dự án đã phân biệt rõ giữa quan hệ tín dụng của chủ đầu tư và quyền lợi trực tiếp của người mua.

Áp lực tài chính doanh nghiệp địa ốc còn kéo dài

Việc ngân hàng phải thông báo thu giữ tài sản bảo đảm phản ánh một mặt của chu kỳ tài chính bất động sản. Khi dòng tiền bán hàng chậm, chi phí vốn cao hoặc nghĩa vụ nợ đến hạn, doanh nghiệp có thể phải tái cấu trúc, đàm phán gia hạn hoặc xử lý tài sản. Nếu quá trình tái cấu trúc không đạt kết quả, tài sản bảo đảm trở thành nguồn thu hồi nợ.

Đây không phải câu chuyện riêng của một doanh nghiệp. Thị trường vài năm gần đây ghi nhận nhiều trường hợp doanh nghiệp địa ốc phải điều chỉnh kế hoạch, giãn tiến độ, xử lý trái phiếu hoặc sắp xếp lại danh mục tài sản. Bài doanh nghiệp địa ốc chuyển sang phòng thủ cho thấy giữ dòng tiền đã trở thành ưu tiên của nhiều chủ đầu tư.

Với người mua nhà, rủi ro tài chính của chủ đầu tư có thể tác động đến tiến độ dự án, nghĩa vụ bàn giao, hồ sơ sở hữu và dịch vụ hậu mãi. Do đó, trước khi đặt cọc hoặc thanh toán theo tiến độ, người mua nên kiểm tra năng lực tài chính, lịch sử triển khai và các thông tin công khai liên quan nghĩa vụ nợ.

Người mua cần đọc kỹ pháp lý tài sản

Khi một dự án hoặc nền đất được dùng làm tài sản bảo đảm, người mua cần xác định giao dịch của mình có bị ảnh hưởng bởi thế chấp hay không. Với nhà ở hình thành trong tương lai, cần kiểm tra văn bản đủ điều kiện bán, thông tin thế chấp, cơ chế giải chấp từng căn và tài khoản thanh toán. Với nền đất, cần kiểm tra giấy chứng nhận, quy hoạch, hạn chế chuyển nhượng và nghĩa vụ tài chính.

Không nên suy đoán rằng tài sản có ngân hàng đứng sau thì mặc nhiên an toàn. Ngân hàng có thể là bên nhận bảo đảm để bảo vệ khoản vay của chính ngân hàng. Quyền lợi của người mua chỉ được bảo vệ khi hồ sơ giao dịch, hợp đồng, bảo lãnh và cơ chế giải chấp ghi rõ. Nếu tài sản đang trong quá trình xử lý nợ, mức độ thẩm tra cần cao hơn.

Khung kiểm tra trong bài đánh giá uy tín chủ đầu tư có thể dùng cho trường hợp này: không chỉ nhìn thương hiệu hoặc quỹ đất, mà phải xem dòng tiền, pháp lý, tiến độ, lịch sử bàn giao và khả năng xử lý nghĩa vụ sau bán hàng. Với bất động sản, rủi ro pháp lý và rủi ro tài chính thường liên thông chặt chẽ.

Nguồn: Tiền Phong – Thị trường doanh nghiệp