Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại TP HCM đã vượt mốc 30 lần, đặt bài toán an cư vào cùng một khung thảo luận với quy hoạch đa cực, phát triển TOD, mạng metro và quản trị đô thị thông minh.

Trong tầm nhìn phát triển đến năm 2045 và xa hơn là 2075, TP HCM được đặt trước yêu cầu chuyển từ mô hình đô thị nén quanh một lõi trung tâm sang cấu trúc nhiều cực tăng trưởng. Cấu trúc này dựa trên lõi TP HCM hiện hữu, khu vực Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu, đồng thời cần các hành lang kết nối đủ mạnh để dịch chuyển dân cư, việc làm, dịch vụ và logistics theo hướng cân bằng hơn.

Giá nhà trở thành chỉ báo của áp lực đô thị

Khi giá nhà cao hơn thu nhập hộ gia đình trên 30 lần, vấn đề không còn nằm riêng ở giao dịch bất động sản. Chỉ số này cho thấy khoảng cách giữa khả năng chi trả của người dân và mặt bằng tài sản đô thị đã bị kéo giãn quá mạnh. Ở nhiều nước phát triển, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập thường được nhìn nhận ở mức dưới 4 lần; Singapore được nhắc đến với ngưỡng khoảng 4-5 lần. So với các mốc đó, TP HCM đang ở một vùng áp lực rất khác.

Tỷ lệ hơn 30 lần cũng phản ánh mối quan hệ chặt chẽ giữa giá nhà, hạ tầng và phân bổ cơ hội việc làm. Nếu phần lớn việc làm chất lượng, dịch vụ công, tiện ích giáo dục, y tế và thương mại vẫn tập trung ở một số khu vực nhất định, nhu cầu ở gần lõi sẽ tiếp tục dồn nén. Khi đó, nguồn cung nhà ở dù tăng ở vùng xa vẫn khó giải quyết triệt để bài toán an cư nếu người mua phải đánh đổi bằng thời gian di chuyển quá lớn.

Ba bài toán của một đại đô thị đa cực

Ba bài toán được đặt ra gồm tổ chức không gian đa cực, phát triển theo định hướng giao thông công cộng và vận hành bằng quản trị thông minh. Đây không phải ba vấn đề tách rời. Đa cực giúp giảm sức ép lên lõi cũ, nhưng chỉ có ý nghĩa nếu các cực mới có kết nối đủ nhanh và đủ tin cậy. TOD tạo điều kiện để nhà ở, thương mại, văn phòng và dịch vụ hình thành quanh các đầu mối giao thông, nhưng cần quản trị dữ liệu và điều phối quy hoạch để tránh phát triển manh mún.

Trong mô hình đa cực, Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu không chỉ là vùng mở rộng về địa giới hay quỹ đất. Hai khu vực này có thể đóng vai trò là các cực sản xuất, dịch vụ, đô thị ở và logistics, từ đó chia sẻ một phần áp lực dân số và hoạt động kinh tế với lõi TP HCM. Tuy nhiên, để mô hình đó vận hành, các trục kết nối phải tạo ra cảm giác một vùng đô thị thống nhất, không phải những điểm phát triển rời rạc.

Bài toán quản trị thông minh xuất hiện khi quy mô đô thị vượt khỏi khả năng điều hành bằng các công cụ truyền thống. Một vùng đô thị nhiều cực cần theo dõi dòng người, dòng hàng, nhu cầu nhà ở, năng lực hạ tầng, tình trạng giao thông và biến động sử dụng đất theo thời gian sát thực hơn. Nếu dữ liệu quy hoạch, giao thông và thị trường không được kết nối, chính sách nhà ở có thể đi sau diễn biến thực tế.

Metro, TOD và chi phí ùn tắc

Thiệt hại do ùn tắc khoảng 6 tỷ USD mỗi năm cho thấy giao thông không chỉ là vấn đề tiện nghi sinh hoạt. Đó là chi phí kinh tế trực tiếp của một đô thị có dòng di chuyển quá lớn nhưng năng lực vận tải công cộng còn cần tăng tốc. Khi thời gian đi lại kéo dài, năng suất lao động giảm, chi phí logistics tăng và người dân có xu hướng ưu tiên ở gần nơi làm việc hơn, khiến giá nhà tại những khu vực thuận tiện tiếp tục chịu áp lực.

Mục tiêu 200 km metro vào năm 2030 được đặt trong bối cảnh đó. Metro không chỉ vận chuyển hành khách; nếu đi cùng TOD, nó còn định hình lại vị trí của các trung tâm mới. Một nhà ga có khả năng kết nối tốt có thể trở thành điểm neo cho khu dân cư, thương mại, văn phòng và dịch vụ công. Khi nhiều điểm neo hình thành, người dân có thêm lựa chọn nơi ở ngoài lõi trung tâm mà vẫn tiếp cận được việc làm và tiện ích.

Tuy nhiên, TOD chỉ phát huy tác dụng khi quy hoạch đất đai quanh tuyến giao thông được tính trước. Nếu tuyến metro đi qua nhưng khu vực xung quanh thiếu chức năng đô thị, thiếu tiện ích hoặc giá nhà tăng quá nhanh so với thu nhập, lợi ích tiếp cận giao thông có thể không chuyển hóa thành khả năng an cư. Ngược lại, nếu nhà ở, văn phòng và dịch vụ được bố trí theo mật độ phù hợp quanh các đầu mối, áp lực lên những trục đường hiện hữu có thể được chia sẻ dần.

Vành đai và hành lang logistics trong cấu trúc mới

Vành đai 3, Vành đai 4 và các hành lang kết nối logistics được xem là phần khung của cấu trúc vùng. Nếu metro và TOD giải quyết nhu cầu đi lại hằng ngày của cư dân, các tuyến vành đai và hành lang logistics giúp dòng hàng, dòng dịch vụ và hoạt động sản xuất di chuyển hiệu quả hơn giữa các cực. Hai nhóm hạ tầng này bổ sung cho nhau trong mục tiêu giảm tải lõi đô thị và mở rộng không gian phát triển.

Với bất động sản nhà ở, hạ tầng vành đai có thể làm thay đổi cách đánh giá vị trí. Một khu vực trước đây bị xem là xa trung tâm có thể trở nên cạnh tranh hơn nếu kết nối đến việc làm, trường học, dịch vụ và chuỗi logistics được rút ngắn. Nhưng khả năng đó phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng, cách tổ chức giao thông công cộng và mức độ đồng bộ giữa các cực, chứ không chỉ vào khoảng cách tính bằng ki-lô-mét.

Do đó, câu chuyện giá nhà hơn 30 lần thu nhập không thể xử lý bằng một công cụ đơn lẻ. Nếu chỉ tăng nguồn cung mà thiếu giao thông công cộng, người mua vẫn phải chịu chi phí di chuyển. Nếu chỉ đầu tư hạ tầng mà thiếu quản trị thông minh, đô thị có thể tiếp tục phát triển lệch pha. Và nếu cấu trúc đa cực không tạo ra cơ hội việc làm thật tại các cực mới, lực hút của lõi cũ vẫn duy trì, kéo theo áp lực giá nhà.

An cư là thước đo của quy hoạch dài hạn

Tầm nhìn 2045/2075 đặt TP HCM vào một lộ trình dài, trong đó thành công của quy hoạch không chỉ được đo bằng số tuyến đường, chiều dài metro hay quy mô các cực tăng trưởng. Một thước đo quan trọng hơn là khả năng để hộ gia đình tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập, trong một đô thị có việc làm, dịch vụ và giao thông được phân bổ hợp lý hơn.

Khi tỷ lệ giá nhà trên thu nhập đã vượt xa các ngưỡng tham chiếu quốc tế được nêu, bài toán an cư trở thành phép thử của mô hình phát triển. Đa cực, TOD và quản trị thông minh chỉ thực sự có ý nghĩa nếu chúng làm giảm chi phí sống tổng thể của người dân, bao gồm cả chi phí nhà ở, thời gian di chuyển và khả năng tiếp cận cơ hội kinh tế. Đó là lý do câu chuyện giá nhà TP HCM đang được nhìn rộng hơn, như một chỉ báo của toàn bộ cấu trúc đô thị trong nhiều thập niên tới.

Nguồn: CafeF