Dự án chỉnh trang khu Mả Lạng khởi công ngày 29/8, mở ra kỳ vọng cải thiện không gian sống nhưng cũng đặt ra nhiều lo lắng về bồi thường, tái định cư tại chỗ và sinh kế của cư dân trong vùng giải tỏa.

Mả Lạng là một khu vực đặc biệt nhạy cảm trong quá trình chỉnh trang đô thị vì nơi đây không chỉ là quỹ đất trung tâm cần tái phát triển. Đó còn là nơi ở, nơi mưu sinh và nơi gắn bó lâu dài của nhiều hộ dân. Khi dự án bắt đầu khởi công, câu hỏi lớn nhất với cư dân không chỉ là hình hài đô thị mới sẽ ra sao, mà là họ có thể tiếp tục ổn định cuộc sống tại chỗ hay phải rời khỏi mạng lưới sinh kế quen thuộc.

Khởi công ngày 29/8 và kỳ vọng đổi thay

Dự án tại Mả Lạng được khởi công ngày 29/8, đánh dấu một bước chuyển sau thời gian dài khu vực này được nhắc đến như một điểm cần cải tạo. Với cư dân, khởi công không đơn giản là một mốc thi công. Nó là thời điểm những vấn đề đã treo trong đời sống hằng ngày bắt đầu chuyển thành quyết định cụ thể: bồi thường thế nào, tái định cư ở đâu, giấy tờ mua bán tay được xử lý ra sao và sinh kế trong giai đoạn chuyển tiếp sẽ được bảo đảm đến mức nào.

Mong muốn nổi bật của cư dân là được tái định cư tại chỗ, nhận bồi thường hợp lý và ổn định sinh kế. Ba yêu cầu này gắn chặt với nhau. Nếu chỉ có căn hộ mới nhưng vị trí, chi phí và điều kiện sống không phù hợp, quá trình tái định cư vẫn có thể gây xáo trộn lớn. Nếu chỉ nhận bồi thường nhưng không đủ để tạo lập nơi ở mới, người dân có thể rơi vào thế khó sau khi rời nơi cũ. Nếu sinh kế bị đứt đoạn, không gian sống tốt hơn cũng chưa chắc bù được áp lực thu nhập.

Trong các dự án chỉnh trang trung tâm, sự phức tạp thường nằm ở chỗ giá trị đất đai và đời sống cư dân cùng tồn tại trên một mặt bằng. Quỹ đất có thể được quy hoạch thành chung cư, nhà thấp tầng, công viên và trường học, nhưng quá trình chuyển đổi luôn đi qua từng hộ gia đình cụ thể. Vì vậy, tiến độ xây dựng chỉ là một phần của câu chuyện. Phần còn lại là cách xử lý quyền lợi, giấy tờ, chỗ ở tạm, nghĩa vụ tài chính và khả năng quay lại sau khi dự án hoàn thành.

Hai câu chuyện nhỏ trong một dự án lớn

Trường hợp của anh Tí, 41 tuổi, cho thấy mặt đời sống phía sau những con số về diện tích và vốn đầu tư. Gia đình anh có 11 người sống trong căn nhà 8 m2. Anh làm bảo vệ tại Xô Viết Nghệ Tĩnh. Với một hộ đông người trong không gian quá chật, dự án chỉnh trang có thể mở ra hy vọng về điều kiện sống tốt hơn. Nhưng hy vọng đó chỉ có ý nghĩa nếu phương án tái định cư và bồi thường giúp gia đình thật sự ổn định, thay vì chỉ thay đổi nơi ở trên giấy tờ.

Một căn nhà 8 m2 cho 11 người cũng cho thấy vì sao chỉnh trang khu cũ không thể được nhìn thuần túy như phát triển bất động sản. Ở đó có vấn đề mật độ sống, an toàn, tiện nghi và phẩm chất không gian. Nếu dự án mới có căn hộ, công viên và trường học, chất lượng đô thị có thể được cải thiện rõ rệt. Nhưng bước chuyển từ căn nhà chật hiện hữu sang một mô hình sống mới cần đi qua bài toán chi phí và quyền tiếp cận của chính những người đang cư trú tại đó.

Trường hợp anh Thạch, 42 tuổi, lại đặt trọng tâm vào rủi ro giấy tờ và tài chính. Anh sống trong căn nhà 12 m2, có thu nhập khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng, lo lắng về giấy tờ mua bán tay, dự án treo và lãi suất sau năm thứ 6 nếu phải vay mua nhà. Những lo lắng này không phải là chi tiết bên lề. Chúng phản ánh tâm thế của nhiều hộ dân khi đi qua một dự án kéo dài: quyền lợi phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý, còn khả năng ổn định sau tái định cư phụ thuộc vào nghĩa vụ tài chính cụ thể.

Với mức lương khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng, chi phí nhà ở mới, chi phí vay và lãi suất sau một giai đoạn ưu đãi có thể trở thành áp lực lớn. Nếu hộ dân được bố trí tái định cư nhưng phải gánh nghĩa vụ tài chính vượt khả năng chi trả, rủi ro bất ổn vẫn tồn tại. Vì vậy, câu chuyện của anh Thạch làm rõ một điểm: tái định cư tại chỗ không chỉ là được quay lại địa điểm cũ, mà còn là khả năng ở lại một cách bền vững.

Quy mô tái phát triển: chung cư, thấp tầng, công viên và trường học

Khu Mả Lạng có diện tích 3,8 ha, dự kiến được phát triển với chung cư 38 tầng khoảng 1.400 căn, 93 căn thấp tầng, công viên 1,25 ha và trường liên cấp. Cấu trúc này cho thấy dự án không chỉ thay thế nhà ở cũ bằng nhà ở mới, mà còn bổ sung không gian công cộng và hạ tầng xã hội. Trong một khu vực trung tâm, việc dành 1,25 ha cho công viên là dữ kiện đáng chú ý vì không gian xanh thường là thành phần thiếu hụt trong các khu dân cư mật độ cao.

Chung cư 38 tầng với khoảng 1.400 căn tạo ra một mật độ ở mới, đồng thời mở khả năng bố trí tái định cư nếu quỹ căn được phân bổ phù hợp. 93 căn thấp tầng là thành phần khác của dự án, có thể tạo sự đa dạng về loại hình nhà ở và khai thác đất. Trường liên cấp đóng vai trò hạ tầng giáo dục, giúp khu vực sau chỉnh trang không chỉ là nơi ở mà còn có dịch vụ thiết yếu cho các hộ gia đình.

Khu Chợ Gà – Gạo, rộng 0,43 ha, dự kiến có chung cư 35 tầng khoảng 760 căn. Tuy diện tích nhỏ hơn Mả Lạng, quy mô căn hộ nêu ra cho thấy đây cũng là một cấu phần đáng kể trong chương trình tái phát triển khu vực. Khi đặt hai khu cạnh nhau, có thể thấy dự án chỉnh trang không chỉ xử lý một điểm dân cư riêng lẻ mà bao gồm nhiều không gian đô thị cần tổ chức lại.

Tổng vốn và giai đoạn thực hiện

Tổng vốn sơ bộ của dự án hơn 16.300 tỷ đồng, thời gian thực hiện trong giai đoạn 2026-2029. Con số vốn này cho thấy mức độ lớn của công cuộc chỉnh trang, trong khi giai đoạn ba năm đặt ra áp lực về tổ chức thi công, bồi thường, tái định cư và vận hành chuyển tiếp. Với dự án ảnh hưởng tới 1.042 trường hợp, tiến độ không thể chỉ đo bằng công trình xây dựng; nó còn phụ thuộc vào quá trình làm việc với từng nhóm cư dân và từng hồ sơ cụ thể.

Bồi thường và tái định cư tại chỗ là điểm then chốt

Giá bồi thường tại Mả Lạng được nêu trong khoảng từ 163 triệu đồng đến 484 triệu đồng mỗi m2. Tại Chợ Gà – Gạo, khoảng giá từ 133 triệu đồng đến 609 triệu đồng mỗi m2. Các biên độ này rất rộng, phản ánh khả năng khác biệt về vị trí, pháp lý, hiện trạng hoặc điều kiện cụ thể của từng tài sản. Với cư dân, điều quan trọng không chỉ là mức cao nhất hay thấp nhất, mà là trường hợp của mình được xác định theo tiêu chí nào.

Trong các khu dân cư cũ, hồ sơ nhà đất thường có nhiều dạng khác nhau. Lo lắng về giấy tờ mua bán tay như trường hợp anh Thạch cho thấy một phần phức tạp của quá trình bồi thường. Nếu quyền lợi phụ thuộc vào tính đầy đủ của giấy tờ, những hộ đã sinh sống lâu năm nhưng hồ sơ chưa chuẩn có thể cảm thấy bất an. Vì vậy, thông tin bồi thường cần đi kèm cách giải thích rõ ràng về điều kiện áp dụng, phương pháp xác định và phương án hỗ trợ đối với các trường hợp vướng mắc.

Chủ đầu tư Khang Điền cam kết ưu tiên tái định cư tại chỗ. Cam kết này phù hợp với mong muốn chính của cư dân, nhưng việc triển khai cụ thể mới là yếu tố quyết định niềm tin. Tái định cư tại chỗ cần trả lời nhiều câu hỏi: hộ nào đủ điều kiện, diện tích được bố trí ra sao, nghĩa vụ tài chính thế nào, thời gian tạm cư bao lâu, khi nào được nhận nhà và chi phí sinh hoạt sau khi chuyển về có phù hợp khả năng của cư dân hay không.

Nếu những câu hỏi này chưa rõ, người dân dễ nhìn dự án qua lăng kính rủi ro. Một hộ đông người trong diện tích nhỏ như gia đình anh Tí cần không gian sống tốt hơn, nhưng cũng cần phương án cụ thể để không bị đẩy ra khỏi nơi gắn với công việc và quan hệ xã hội. Một hộ có lo ngại pháp lý và lãi suất như anh Thạch cần biết nghĩa vụ tài chính sẽ được tính như thế nào để không biến tái định cư thành gánh nặng mới.

Sinh kế trong giai đoạn chuyển tiếp

Ổn định sinh kế là yêu cầu được cư dân nhắc đến cùng với bồi thường và tái định cư. Điều này dễ hiểu vì nhiều hộ ở khu trung tâm phụ thuộc vào công việc, điểm làm thuê, mạng lưới khách hàng hoặc các mối quan hệ quanh nơi ở. Khi phải di dời trong giai đoạn dự án, khoảng cách đến nơi làm việc và chi phí sinh hoạt có thể thay đổi. Với người làm bảo vệ như anh Tí, địa điểm làm việc tại Xô Viết Nghệ Tĩnh là một dữ kiện cụ thể cho thấy việc di chuyển hằng ngày có ý nghĩa trực tiếp với thu nhập.

Sinh kế cũng liên quan đến thời gian. Dự án dự kiến trong giai đoạn 2026-2029, tức quá trình chuyển đổi không diễn ra trong vài tuần hay vài tháng. Nếu người dân phải chờ nhiều năm trước khi được quay lại, hỗ trợ tạm cư, chi phí thuê nhà, đi lại và ổn định công việc sẽ trở thành phần quan trọng của phương án. Khi không tính đủ các chi phí này, khoản bồi thường trên giấy có thể không phản ánh đúng áp lực mà cư dân phải chịu trong đời sống thực.

Với 1.042 trường hợp bị ảnh hưởng và hơn 37.740 m2 đất thu hồi, dự án phải xử lý một khối lượng hồ sơ lớn. Mỗi hồ sơ có thể gắn với một cấu trúc hộ gia đình, tình trạng pháp lý và nhu cầu tái định cư khác nhau. Vì vậy, điều cư dân cần không chỉ là thông tin tổng thể về quy hoạch, mà còn là lộ trình cá nhân hóa đủ rõ để họ biết mình sẽ đi đâu, ở đâu, trả bao nhiêu và khi nào có thể ổn định lại.

Chỉnh trang đô thị cần đi cùng niềm tin xã hội

Mả Lạng sau chỉnh trang có thể mang một diện mạo khác với chung cư cao tầng, nhà thấp tầng, công viên và trường học. Những thành phần này nếu được triển khai đồng bộ sẽ cải thiện không gian sống và tăng chất lượng hạ tầng đô thị. Tuy nhiên, một dự án chỉnh trang chỉ thực sự thành công khi người dân trong vùng bị ảnh hưởng được nhìn nhận như chủ thể của quá trình thay đổi, không chỉ là con số trong diện thu hồi đất.

Niềm tin xã hội trong một dự án như Mả Lạng được tạo ra từ những cam kết có thể kiểm chứng: ưu tiên tái định cư tại chỗ, phương án bồi thường hợp lý, xử lý rõ các trường hợp giấy tờ phức tạp và bảo đảm sinh kế trong giai đoạn chuyển tiếp. Khi cư dân hiểu quyền lợi của mình và thấy các mốc thực hiện cụ thể, quá trình chỉnh trang có cơ hội giảm xung đột và tạo đồng thuận tốt hơn.

Bài toán của Mả Lạng vì thế không chỉ là xây bao nhiêu căn hộ hay dành bao nhiêu diện tích cho công viên. Đó là cách một khu dân cư trung tâm bước sang giai đoạn mới mà không bỏ lại những người đã sống trong điều kiện chật chội, pháp lý phức tạp và sinh kế mong manh. Mốc khởi công ngày 29/8 mở đầu cho quá trình xây dựng, nhưng thước đo dài hạn sẽ nằm ở việc 1.042 trường hợp bị ảnh hưởng có thể tìm được chỗ đứng ổn định trong diện mạo đô thị mới hay không.

Nguồn: Dân trí